前回は買い替えの難しさについて触れましたが、買い替えやその他事情によっては不動産業者の「買い取り」で進めなければならない場合も少なからずあるかと思います。

そこで今回は、買い取りのメリット・デメリットについてお話します。

まずデメリットについてですが、それはすなわち価格が安くなってしまうことです。反対に安くなる以外のデメリットはあまりありません。

メリットについては、第一に「売却スケジュールが立つ」点です。

買ってもらえる方を探すステップがなくなりますので、いつ契約していつまでに残金が入るかが明確にできます。

次に「契約条件にローン特約がつかない」点です。

一般の方に売却する場合は、売買契約後に申請する住宅ローンの本審査がもしも承認されなかった場合に、買主保護のために白紙解約できる停止条件をつけることになります。（※本審査は売買契約締結後にしか行うことができないため）

つまりネガティブケースとしては、契約後に白紙になる恐れがあるということで、契約の確実性が担保されないことになります。

反対に業者買取であれば、”ローン特約をつけない”契約が通常ですので、残金を受け取れる時期が確実になります。

３つめは、「売却し終わってからの責任がない」点です。

一般の方に売却する場合は、引渡後3ヶ月は、売買完了前に判明していない不具合であっても売主が責任を負うことになりますが、業者買い取りの場合はこの責任を免責にする契約が商習慣となっています。

なお、この責任のことを”契約不適合責任”といいます。

４つめは、「近所に知られずに売却できる」点です。

売却活動は水面下で行いますので、引渡完了するまで近隣に知られずに売却することができます。

通常の売却方法であれば、ネットに掲載したり、チラシを撒くので、近隣の人に知られずに売却することは難しいですが、業者買取はこっそりと完結させることが可能です。

不動産の売却は、まずは高値売却を第一義とするのが望ましいですが、事情によっては”業者買取り”を選択することも一手段となります。

今は、相場が上がっていることもあり、以前より買い替えの相談がとても増えています。

物件を住宅ローンで購入される方が大多数であり、物件を同時に所有することはできないため、今所有しているマンションを売却してから、新しいマンションに移ることが一般的とされています。

したがって、買い替えの一番の難しいポイントは、売却と買い替え物件のタイミングを合わせること、契約を平行しなければならない点です。

物件を売却完了した後に、引渡猶予期間を設けて、その間に買い替え物件の決済をし引っ越しまで完了させる、という流れで進めることが一般的ですが、スケジュール的にも負担がありますし、第一に同じタイミングで売却先と買い替え物件を見つけること自体がとてもとてもハードルの高いことです。

年収が高く2物件所有しても返済比率が銀行から承認が得られる属性の方であれば大丈夫ですが、その例は極めて稀かと思います。

また、仮に購入物件が先に見つかったとしても、その物件を逃したくないために、売却物件を安く売らざるを得なくなってしまったり、買取業者に売却してしまうことなどはとてももったいないことです。

もしも「売却してからでないと、購入できない」と思っていたり、今売却を任せている担当者からそう言われているとしたら、それは黄色信号です。

ローンが残っていても、購入先行で進めることができる方法がありますので、先に買い替え先を購入して引っ越しができる目処が立った段階で、ゆっくりと販売活動することが可能です。

「買い替えは難しい」ことではなく、「理想の物件をじっくり探してから、焦らずベストな販売活動もできる」そんな方法があります。

もしも買い替えでお悩みの場合は、ぜひ弊社にご相談ください。ベストなプランをご提案させていただきます。

本日もお読みいただきありがとうございました。

居住中のまま売却する場合、買主候補の方が内見をしにいらっしゃいますが、オーナーとしてどのように振る舞うのがいいでしょうか。

仲介の担当者は、不動産取引のプロではありますが、実際にその物件に住むことに関しては、売主様にしかわからない情報があります。

例えば、朝は小鳥のさえずりが聞こえるとか、◯◯駅からワンメーターから帰れるなど、住んだ方でないと実感できないその物件の良さは売主様しかわからないものです。

ですから、通常内見が始まると買主候補の方が自由にご覧になりたいところから見始めますが、売主様はリビングで待つような例が多いと思います。

買主候補の方は物件を前向きに検討しているのであれば、少しの会話を望んでいらっしゃいますので、そのときにお伝えするのがベストです。

周辺環境のことに限らず、室内で便利な設備や風通しや日当たり、夏冬の寒暖状況などもいいと思います。

「冬でも昼間は暖房がいらないくらい暖かいんですよ」「夏はエアコンなしでも涼しいお部屋です」…etc

反対にすこし不便なところがあれば、正直にお伝えすれば、誠実さが伝わっていい場合もあります。

居住中で売却する場合は、内見者と適度な距離感を保ちつつ、状況に応じて積極的にお話してみるのがいいです。その意味では、仲介担当者と事前にすり合わせしておくことがとても大切です。

「まず案内してリビングに戻ってきたときに、物件の良さについて売主さんに振りますので、お話してください」という風にです。

あるいは、空室で販売する場合であれば、仲介担当者へポイントをお伝えしておくことが必須です。物件の真のPRポイントは、駅から◯分とかスペック面で表現されるものではなく、オーナー自身が一番知っている。

そう思って販売開始前に物件を見直しておく準備もしておくといいですね。

居住中の状態で売り出す場合、買主さんの内見のために予定を開けておく必要があります。一般的な家庭はやはり土日・祝日がお仕事休みの方が多いため、できれば週末は空けておきたいところです。

ですが、案内に備えるばかりにどこに出かけることもできず、せっかく空けておいたのに内見が入らない、、、と売却活動自体がストレスになっては、悪循環になってしまいます。

売却は成功させたいものの、それ以外が犠牲になってしまっては、、、と難しいところです。

更に、内見は急に決まるものなので、販売期間中はなかなか先のスケジュールを決めることが難しくなります。

そんな場合、土曜日だけはを空けておくのがよいでしょう。

理由は土曜日の方が日曜より内見が入りやすいからです。

不動産の取引は基本的に”先着”が優先されます（そうでない場合も多々あります）。買える方は一人だけ、他の方に買われてしまっては縁を逃してしまいます。本気度の高い買主さんは土曜日の午前中に内見されることが多いからです。

不動産会社は火曜・水曜休みが多いのですが、木曜に担当者の1週間が始まり、週末に内見が入るよう金曜までがんばって営業(集客)活動をします。

他より内見が遅れて物件を逃してしまってはせっかくのチャンスが台無しですから、やはり確度の高い案件は”土曜日の午前中”を鉄則としています。

買主さんとしても、仲介業者としても、まずは”土曜の午前”が第一義。ですので、土曜は空けておくのがよいでしょう。

買い替えの場合の多くは居住中のまま売り出すケースが多いと思いますが、空室にしてから売り出すことのメリットも多いので、以下の内容を参考にしていただき、売却開始する前にどうするか検討されるのがいいと思います。

少々脱線しますが、買い替えは家を売ってからでないと買えないと思われている方（不動産業者含め）が多いのですが、決してそんなことはありません。今回は本題ではないので、いずれご紹介させていただきたいと思います。

それでは本題です。

空室状態なら購入希望者は室内の状態をよく確認することができます。

反対に、居住中のままだと、家具下や裏の傷を確認することができませんし、見学時に売主さんが立ち会われる場合だと細かくジロジロと見るわけにもいかないでしょう。

買主さんの心情としては、見えないところにダメージがあるかもしれないと不安が残りますし、壁紙クロスも張替えたいという理由で、値引き交渉の材料としやすい環境とも言えます。

逆に家具がなく、床の傷は少なくワックスがかかってピカピカだったらどうでしょうか。内見したときの第一印象はとてもよく感じるはずです。

きれいに使ってこられたんだな、という印象を与えることもできますし、さらに壁紙も張り替えてあれば、リフォームもせずにそのまま住めると好印象に映るでしょう。

以前のメルマガでも触れたことがありますが、しばしば売買仲介の現場では、現状のまま引き渡せばいいという風潮がありますが、決してそうでもありません。

買主様の境遇としては、売買価格の他に諸経費も必要ですし、家具を買い換えたい、引越代、、、などと出費が嵩むものです。

リフォームをせずそのまま住めることは、これから生活を始める方にとっては、実はとてもプラスに働くものであったりします。

逆に、売主様目線では、非の打ち所がない＝値引き交渉の材料を与えないという点が最大のメリットです。

クリーニングや補修・壁紙の張替えには費用がかかるものですが、出費した分高い値段で売却して回収することも可能です。

すべての物件に当てはまるわけではありませんが、最新の住宅設備と比べて大きく見劣りしない程度の物件(築年数)でしたら、綺麗にしてから空室で売る方法を検討段階で考えてみるのもいいと思います。

居住中のまま売却することはもちろん可能ですし、むしろその方が一般的です。空室にしてから販売するメリットもありますが、一概には言えないところがあり、今回の本題ではないので、”どちらも可”ということで進めていきます。

では、居住中のままで売却する場合の注意点はなんでしょうか。

まず大切なことは、清潔にしておくことです。

購入希望者が内見に来る前には、必ず掃除をしておくべきですし、売却を計画し始めたら、普段掃除してこなかった細かいところまで掃除するくらいの心構えはとても重要ではないかと思います。

売買仲介の現場では、しばしば「キレイにするのは買主のやることなので、現状のままでよい」という風潮があります。しかし、これから住もうとするお部屋が、いくらクリーニングで綺麗になるとしても、最初に見たときの印象が良いことに越したことはありません。少々厳しい言い方かもしれませんが、相場よりも高く売却するには避けられない努力だと思います。

次に大切なことは、”整理整頓”です。

生活しているうちにどうしても物は増えていってしまうものですので、致し方ないことだと思いますが、あるべき場所に戻っているかを確認して、内見に臨むのが必須です。

例えば、ダイニングテーブルの上には、食事に関連するものだけにしておく。とか、キッチンカウンターに料理に関係のない郵便物などを置いておかない、といった風です。

購入希望者はやはり夢を持って物件を探しに来ていますので、散らかっている状態で内見を迎えてしまうのはもったいないことです。

反対に言えば、ものが多くてもあるべき場所に置かれた状態になっていれば、生活感がイメージできてプラスに働くこともあると言えます。

最後に”匂い”について。天然系(植物系など)のアロマオイルを置くおくのがいいでしょう。

匂いは、ご自分の家の違和感は気づきにくいものかと思いますが、他の方にとっては感じてしまうものではないでしょうか。匂いはするよりしないのがベストですが、無臭状態は不可能ですので、ほんのりとした香りにしておくのがよいのではないでしょうか。

ただ、賃貸物件の空室に置いてあるような、間に合わせの芳香剤は逆効果なのでやめておいたほうがいいですね。

清潔感ある、整理整頓された空間に、天然系のアロマオイルがほんのり香れば、内見を迎える準備はバッチリです！