最初に注意点として、、、あくまで個人的な見解に触れるもので、将来を予測するものではありませんので、ご了承のほどお願いいたします。

まずは、不動産相場がどれくらい上昇したのか。城南地区（世田谷・品川・目黒・大田区）に焦点をあててみると、2012年が底で、それ移行今日まで上がり続け、2012年比で8.1割上昇していることがわかります。（出典：レインズ「月例速報 Market Watch」より）

このデータは、中古マンションの成約坪単価（成約価格÷専有面積）をもとにしています。

2012年12月に第二次安倍政権が発足しました。株高とオリンピックムードに押されてみるみると上がっていき、オリパラがてっぺんではないかという声もありましたが、勢いが劣ることはありませんでした。

統計では、この約11年で伸び率が一番大きかったのが、2020年から2021年にかけての上昇率12.2%です。コロナをきっかけに進んだテレワークの影響、コロナによって住まいについて考えるきっかけが増え、生活シフトとともに取引が盛んになり、様子見の2020年からウィズコロナ期を経て、大きく反動がきたイメージでした。

では、今後はどうなるのか？

まず新築マンション市場は、建築費の高騰が落ち着きを見せませんし、供給在庫が少ないこともあり、相場が下がる気配があまりしません。

では中古マンション市場はどうでしょうか。取引量では2022年の1〜10月までが2,987件、今年の10月までで2,895件の成約がされており、取引が減少しているとは言えません（レインズに登録された成約件数）。

坪単価も昨年対比で6.4%増加しています。（2023年11月現在）

不動産(マンション・住宅)相場に影響を与える大きな要因としては、金利動向が一番ではないでしょうか。

アメリカとの金利差の現状を考えれば、このままでいいとは言えず、金利差を埋める方向は誰もが認めることでしょう。

今後、賃上げがもっと高い段階で実現していけば、マイナス金利解除・金利上昇フェーズ、、となってくるのだと思いますが、政府・企業が頑張ってその方向に向かってもいつ実現できるかは正直わかりません。。

日銀による長期金利の上限引き上げがされたことで、固定の住宅ローン金利は上昇しましたが、変動金利には及びません。

円安状態もグローバルな東京で不動産を考えたときには、上昇圧力のひとつでしょう。世界の大都市から比べるとまだまだ東京は安いと言われています。

そして、世田谷区は、住宅地として確立された評価があります。

世田谷のマンション市場においては、未だ弱まる見立てがありませんが、どこまで続くのかは私自身もそれはわからないことです。皆様の参考になれば嬉しく思います。

しかしながら一方で、流通在庫の販売期間長期化や価格改定数の増加など、上昇局面から一服する動きも出始めています。

（2023年11月作成の記事です）

本日もお読みいただきありがとうございました。

ニュースを見ていて、「AI」を聞かない日はないくらい日常になってきました。

AIは不動産業界にもやはり大きな影響を与えていて、業務効率化で役立っている面も大いにあります。

また、それと同時に不動産業界でもスピードが求められるシチュエーションが多くなっていることを感じます。

例えば、一括査定サービスです。今やスピード対応が必勝であるという観点から、査定依頼を受けた数分後には何十枚という査定書を遅れる体制が不動産会社側には整っています。

皆様も査定依頼をしたときに、実感されているかもしれません。

種明かしをしてしまうと、不動産業者向けに作られたAI査定サービスがいくつかありまして、中には45秒で査定ができる！と謳っているものもあり、売りはとにかく”早く分厚い”査定書が作れる、ということになっています。

物件を売却したい方からすると、査定結果が早くわかることは悪いことではないと思いますが、それより物件の良さをしっかり検証してもらって、高く売ってもらえることこそがゴールだと思うのです。

査定書の骨格としては、取引事例を比較して◯◯マンションがいくらで売れたから、査定対象物件は◯◯◯万円ですというロジックがベースになっています。

その意味では、どの査定書でも同じことを行っているわけですが、同じマンションの階数違いはいくら差をつけるのか？

査定対象物件より1年早く分譲された近隣マンションが売れた事例と査定対象物件とを比べていくらのをつけるのか？

住宅地では駅徒歩1分と3分の差はあまりありませんが、商業地の駅徒歩1分と3分は大きく違う、など。

近年のAI査定では、このような物件ごとの個別差を検証させることは難しく、単眼的な査定結果にどうしてもなってしまいます。

とにかく高く出してくれた会社がいい、とお考えになるかもしれませんが、AI査定では、高い事例を選択して査定すれば、高値の査定結果をいとも簡単に導き出すことができてしまいます。

高い査定額も大切ですが、大切な物件をどこまで深掘りして評価してくれているか、といった視点で査定書を見てみると、その現実性が見えてくるのではないかと思います。

前回までに、買い替えの場合には、買い先行型のメリットをお伝えさせていただきましたが、反対にデメリットのひとつとしては、売却できるまでローンを二重に支払わなければならないことが挙げられます。

買い先行で進めなくとも、同時に見つかることがベストなので、その場合に生じる引渡し時の問題「引渡猶予」についてご紹介させていただきます。

一般的な、自宅売却と買い替え先購入の同時並行の流れは、

売却の目処が立ってきた→買い替え物件の購入契約→自宅の売却契約→自宅の引渡し（残金受け取り）→自宅住宅ローンの全額返済→買い替え物件の残代金支払い・引渡し

となるのですが、自宅を買っていただく方からすると、残代金を支払ったのだから、その日から鍵をもらって早めに引っ越しを済ませたいと思うはずです。

しかし、買い替えの売主様の場合は、売却の残代金を受け取って、ローンを返済してからでないと、次の購入先のローンが実行できません。

ということで、こういう場合は、売却物件の引き渡し時期に猶予期間を設けてもらうことで買い替えを実現する流れになります。

具体的には、自宅の売買代金を受け取った日から、買い替え先の残代金を支払って引っ越すまでの期間（例えば7日間）は、買主様に所有権は移したものの、もとの家に住まわせてもらう、という条件にして進めることなります。

これを”引渡猶予”と言いまして、買い替えの売主様の事情に合わせた特約を設けることで解消することになります。

売却と購入が同時並行でできれば、二重ローンの心配はないですね。

本日は、買い替えで成功するパターンを2つご紹介させていただきます。

1 「購入が先、売却が後」の順で進める
以前のメルマガでも触れましたが、売却を失敗にしてしまうパターンのひとつは、売り急いでしまうことです。

買い替えで、購入と売却を同時に進めると少なからずどちらかかを妥協することが多く、成功に導くことがなかなか難しくなります。

まずは住みたいと思える物件をじっくりと探して理想の家を見つけることです。

2012年前後以降は相場が上昇し続けていますので、ほとんどの方は現状の住まいよりもいい物件に住み替えることが可能です。

今の相場が続いている限りは、買い替えによって今よりステップアップできるのが一般的です。

2 「賃貸に引っ越してから売却開始」
売り相場は、反対には”購入するのは高い”ということであります。

上述のように、相場上昇期の買い替えは損はすることは少ないですが、安く買うことができません。

ですので、一時的に賃貸に住むというのも選択肢です。

ただ住宅を日々扱う者ですが、将来の相場を当てることは正直なところできません。。今高くても今後下がるとかどうかはわからないものです。

今後緩やかに金利は上がっていくのだと思いますが、不動産相場がそれを理由に減少トレンドになる相関関係は絶対ではありません。

世田谷区は今後も人気エリアであり続けますので、なおさらそう言えます。

なので、極論としては気に入った物件があれば、多少高くても購入すればよいと思います。

物件の売却は、すこしでも高く売る機会にしていただきたいと思いますが、購入物件は、損得ばかりに気を取られることなく、住みたいと思える物件を手に入れていただくのがよいと思います。

成功する買い替えのモデル2パターンというタイトルでしたが、共通点としては、急いで売らないこと。そのためには、まず購入もしくは賃貸で引っ越す先を決めてから売却を開始する。

ということになります。

売主様の置かれる状況に応じて、ベストアンサーは異なって参ります。もしもお悩みの場合はお気軽にご相談ください。

前回は買い替えの難しさについて触れましたが、買い替えやその他事情によっては不動産業者の「買い取り」で進めなければならない場合も少なからずあるかと思います。

そこで今回は、買い取りのメリット・デメリットについてお話します。

まずデメリットについてですが、それはすなわち価格が安くなってしまうことです。反対に安くなる以外のデメリットはあまりありません。

メリットについては、第一に「売却スケジュールが立つ」点です。

買ってもらえる方を探すステップがなくなりますので、いつ契約していつまでに残金が入るかが明確にできます。

次に「契約条件にローン特約がつかない」点です。

一般の方に売却する場合は、売買契約後に申請する住宅ローンの本審査がもしも承認されなかった場合に、買主保護のために白紙解約できる停止条件をつけることになります。（※本審査は売買契約締結後にしか行うことができないため）

つまりネガティブケースとしては、契約後に白紙になる恐れがあるということで、契約の確実性が担保されないことになります。

反対に業者買取であれば、”ローン特約をつけない”契約が通常ですので、残金を受け取れる時期が確実になります。

３つめは、「売却し終わってからの責任がない」点です。

一般の方に売却する場合は、引渡後3ヶ月は、売買完了前に判明していない不具合であっても売主が責任を負うことになりますが、業者買い取りの場合はこの責任を免責にする契約が商習慣となっています。

なお、この責任のことを”契約不適合責任”といいます。

４つめは、「近所に知られずに売却できる」点です。

売却活動は水面下で行いますので、引渡完了するまで近隣に知られずに売却することができます。

通常の売却方法であれば、ネットに掲載したり、チラシを撒くので、近隣の人に知られずに売却することは難しいですが、業者買取はこっそりと完結させることが可能です。

不動産の売却は、まずは高値売却を第一義とするのが望ましいですが、事情によっては”業者買取り”を選択することも一手段となります。

今は、相場が上がっていることもあり、以前より買い替えの相談がとても増えています。

物件を住宅ローンで購入される方が大多数であり、物件を同時に所有することはできないため、今所有しているマンションを売却してから、新しいマンションに移ることが一般的とされています。

したがって、買い替えの一番の難しいポイントは、売却と買い替え物件のタイミングを合わせること、契約を平行しなければならない点です。

物件を売却完了した後に、引渡猶予期間を設けて、その間に買い替え物件の決済をし引っ越しまで完了させる、という流れで進めることが一般的ですが、スケジュール的にも負担がありますし、第一に同じタイミングで売却先と買い替え物件を見つけること自体がとてもとてもハードルの高いことです。

年収が高く2物件所有しても返済比率が銀行から承認が得られる属性の方であれば大丈夫ですが、その例は極めて稀かと思います。

また、仮に購入物件が先に見つかったとしても、その物件を逃したくないために、売却物件を安く売らざるを得なくなってしまったり、買取業者に売却してしまうことなどはとてももったいないことです。

もしも「売却してからでないと、購入できない」と思っていたり、今売却を任せている担当者からそう言われているとしたら、それは黄色信号です。

ローンが残っていても、購入先行で進めることができる方法がありますので、先に買い替え先を購入して引っ越しができる目処が立った段階で、ゆっくりと販売活動することが可能です。

「買い替えは難しい」ことではなく、「理想の物件をじっくり探してから、焦らずベストな販売活動もできる」そんな方法があります。

もしも買い替えでお悩みの場合は、ぜひ弊社にご相談ください。ベストなプランをご提案させていただきます。

本日もお読みいただきありがとうございました。