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代表のキャリア・専門性について

キャリアについて

代表、田実省二郎の経歴をお話します。私は、独立する以前は、13年間一つの企業で経験を積んでまいりました。

2002年に入社して最初に配属されたのは、東京都市部の土地活用(収益不動産の建築を軸にした資産運用提案)事業部でした。お客様の8割は地主さんでした。提案内容のほとんどが相続税を減らすために借り入れ効果を期待して行う”賃貸用不動産の建築”です。

お客様の所有する複数箇所の不動産を①収益性を高めるもの ②処分(売却)してよいもの ③現状維持のものという様に区分し、資産背景に応じた運用方針を決めて提案する業務でした。この経験は、資産家の方が抱える税の課題について知ることができ、今の自分の専門性を支える大きな礎になっています。

4年目からは希望して、生まれ故障である名古屋市へ転勤希望を出して異動することになりました。その当時、勤務先の会社は首都圏の勢力が急拡大しており、これ以上郊外へと営業エリアが広がることの懸念の思いもありました。入居ニーズの低いところにアパート建築の提案をするモチベーションが自分は維持できないだろうと思ったことや、故郷に錦をという思いがあったことを記憶しています。

地方の部署ではマルチタスクが必要とされました。建築も仲介(売買・賃貸)も管理もと様々な役割を求められ、朝から晩まで働きましたが、激務のお陰もあって不動産に関わる幅広い経験をさせてもらえた時期でした。

また、首都圏よりも金融機関の付き合いが濃く、紹介によって企業経営者様や資産家様のコンサルティングや、企業不動産の活用提案を手がけさせてもらうことも多くありました。

そして、中部地方の土地相場が高騰した時期でもありましたので、不動産証券化(REITの隆盛)を背景に、国内外様々なファンドがマンション用地を探していた時期でした。

ファンドへ投資物件の売却や自社REIT物件の購入も行っていたので、事業計画の立案・実行、既存物件の資産査定(デュー・デリジェンス)などを日々行っていました。

2009年の途中で東京へ戻ることになりました。リーマン・ショックで中部圏の不動産ニーズが下がった影響も大きく、首都圏投資用物件の売買仲介を専門とする部署に転属となりました。商業ビル、賃貸マンション1棟ものの売買仲介を担当しましたが、物件仕入れが主業務だったため、数多くの物件視察に行きました。そのお陰で東京都内とその近郊の土地勘を実際の足で感じることができた時期です。

2012年からは仲介総合店舗の店長となり、売買仲介のプレイヤー兼マネージャーとして、マネジメントの基礎や賃貸実務を学ぶ期間となりました。それまで賃貸マンションの運営について、企画(机上)で携わることが多かったのに対し、現場でトライ&エラーできた貴重な経験です。今、私が管理会社としてリーシングマネジメントの手法を様々実行できるのはこのときの現場経験がとても大きいと感じています。

専門性

当社の専門分野は、不動産運用のマネジメントです。不動産課題の解決方法は、10人(社)10通りの方法があります。

住まいの賃貸・購入の判断は、その方のご家族やご兄弟やお仕事などの背景(いわゆるライフスタイル・ライフプラン)によって、最適な答えが変わってきます。

また、不動産の処分(売却)の判断は、その立地の潜在需要とオーナー様の資産背景(や現金化の必要性)によって変わってまいります。なぜなら、その不動産を処分せずに20年程度(近年は30年前後)賃貸に出したら、売却益を超えてくるからです。

企業経営においても、不動産は極めて重要な関係です。不動産を活かすことで、本業の利益を拡大させることもできますし、本業を支える不動産の活用もあります。やはり各企業それぞれの状況やその時の社会トレンドによって、最適な選択は異なります。

弊社は、通り一遍の回答には価値がないと考え、ご依頼いただいた方へオーダーメイドのソリューションをお約束いたします。

売買仲介業務

戸建て・マンションなど住宅用物件から、事業用地や投資物件など事業用物件の仲介業務(売却・購入)を行っています。特に売却物件の販売に注力しています。

PM(不動産経営管理)業務

賃貸不動産(主に賃貸マンション)の運営管理を物件オーナー様に代わって行います。
基本的に、①退去を防ぐ②空室期間を短くする③支出を減らす
これら3つを満たす方法を軸にして運営していきます。

不動産顧問業務

主に複数の物件をリース(賃借)している、事業法人様がクライアントです。拠点で起こるあらゆる問題(交渉事・法解釈)について顧問の立場で助言します。

①リーガルチェック:賃貸借契約書・更新契約書・覚書など種々の合意書類について、クライアント様と同じ立場で精査・助言します。
②交渉助言:賃貸借更新時の値上げ要求や退去時の原状回復費用負担など不動産業者からの要求に対し、正しく処理するための助言をします。弁護士法に触れない範囲で代理交渉や面談同行も行います。

テナント・店舗探し代行業務

クライアント様を代理して、出店(移転)テナントを探し、商談に乗せる業務です。不動産業者が扱う流通物件ではなく、未公開物件を、現地に赴き、直接交渉して商談に乗せ、折衝・契約締結まで行います。