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2019-10-18 | 現場雑感録

不動産コーディネーターの 現場雑感録 | 大宜味村20191017 #繋がり

村内視察
村内視察

今日は京都・沖縄で活躍するSTUDIO MONAKAの方が大宜味村の視察を兼ねて応援に来てくれたので村内を案内。 (さらに…)

2019-10-17 | 現場雑感録

不動産コーディネーターの 現場雑感録 | 大宜味村20191015 #シークヮーサー始動

昨日までの活動と180°変更して今日は農園の草刈りから。

なんとも不思議な展開なんだが、前回滞在から我々でシークワーサー農園の一部を触れられることになった。ぼくらの活動は空き家活用にとどまらずむしろそれはプロジェクトの一部に過ぎない。 (さらに…)

2019-10-16 | 現場雑感録

不動産コーディネーターの 現場雑感録 | 大宜味村20191015 #よんな〜やりなさい

大宜味村屋古集落の画像
屋古のシマ内

昨日につづき各シマの区長さん宅・公民館を訪れて挨拶訪問。

空中戦ではわからないたくさんの情報を得られる。喜如嘉・塩屋・津波の公民館のみが常勤という情報からあるいは肌でしか感じることのできない感覚のようなもの。 (さらに…)

2019-10-15 | 現場雑感録

不動産コーディネーターの 現場雑感録 | 大宜味村20191014 #挨拶回り

大宜味村謝名城
謝名城のシマ内

自分は2ヶ月ぶりの来沖。”やんばるの森 ビジターセンター”は足場が外れ、形になってきている。今回からこれまでの活動と似て異なり、自分は”空き家活用”に向けて駒を進めるべく単独で活動することになる.。 (さらに…)

2019-10-09 | 店舗探し

店舗探しは”待ち”のスタンスでなく”攻め”の姿勢で動く。完成予定物件を見つけてアプローチする手順

今回の記事はこんな人のために書いています
⇒①店舗を出店したいエリアが決まっている。②不動産業者への依頼は一巡した、しかし手応えがない。

今回の記事を読むと以下のことがわかります
⇒中古物件でなく新築物件から賃貸店舗をアプローチする手順がわかります。

店舗物件を探すために不動産業者へ訪問するアプローチ方法は、今すでに空いている物件かこれから空く予定であるかのどちらかであり、どちらも”中古物件”ですね。中古物件で見つからなければ逆に”新築物件”から探すアプローチをしましょう。

仮に他の競合が中古物件ばかりをターゲットに探していたとしたら、そのエリアの”新築店舗情報”は自分しか知らない物件になります。それを見つけるための方法は”建築看板”を見つけてアプローチする方法です。

これが建築看板です。「中高層建築物のお知らせ看板」と呼んだりもします。行政によって異なりますが、基本的に住居系の用途地域で3階建て以上、商業系で4階建て以上の建物を建築する場合に、設置が義務付けられています。

(補足)「住居系の用途地域」とは、都市計画法で定められた区域区分のことで、第一種住居専用地域・第1種中高層住居専用地域・準住居地域などの地域のことを言います。

建築お知らせ看板

街を歩きながらまずこのような看板を見つけましょう。割と見つかるものですよ。また解体(取り壊し)前の建物や塀に付けられる場合や、更地になってから目立つように看板のみが立っている場合、仮囲いに設置される場合があります。

では、この建築看板から借りられるようにアプローチするためのチェック箇所と方法をご説明します。

①”用途”に店舗が含まれているか?

①の用途の欄に「店舗」と書いてなければなりません。よくあるケースは「共同住宅・店舗」とか「共同住宅一部店舗」です。

ここに「店舗」の文字がなければ残念、次の看板にいきましょう。「店舗」と変えてあれば次は、建築主の欄をみましょう。

②”建築主”が誰か?

「個人名」の場合

建築主が個人の場合は、その建物は1棟まるごと賃貸物件で上層階は住宅・低層階が店舗という複合の物件です。

個人の場合は電話番号の記載がありません。したがって、建築会社か設計事務所にアプローチする方法を取ります。後述します。

「大手不動産会社」の場合

建築主が大手不動産会社である場合、例えば三井不動産・東急不動産・野村不動産というようにビッグネームの場合、そして大規模物件の場合は分譲マンションである可能性が高いです。

この場合は、建築主の欄に連絡先が載っていると思います(載っていない場合は「備考欄」にある担当者名)。ここに電話して「完成したら借りたい」とストレートにアプローチしましょう。

「中小不動産業者」の場合

最近は不動産投資が加熱して、投資用のマンションを1棟ごと販売する不動産業者がうじゃうじゃ出没しています。

この場合も建築主へ「条件があうなら借りたい」とアプローチしましょう。

③”施工者(建築会社)”と④”設計者”を確認

建築主が個人の場合はアプローチ手段がありませんので、次にチェックするべきは”施工者”です。

大手不動産会社の場合

施工者が大手不動産会社(積水ハウス・ダイワハウス・スターツ・生和建設など)の場合は、そのグループ会社が賃貸募集を行う確率が高いです。

設計者も施工者も同じ会社の場合がそれです。この場合は備考欄の営業担当・連絡先へ電話して「建築看板を見かけた、完成したら借りたい」とアプローチしましょう。

”中小ゼネコン”もしくは”空欄”の場合

中小ゼネコンの場合は「設計者」にアプローチしましょう。このプロジェクトをマネジメントしているのは設計事務所であるからです。「設計者」欄にある電話番号へ電話して「建築看板を見た、完成したら借りたいのでオーナーさんに会いたい or どうすればよいか?」と尋ねてください。

設計者は建築主の方と定例で打ち合わせをしていますから、建築主に近い存在であります。

空欄の場合がよくあります。それは、建築会社がまだ決まっていないからです。この場合も「設計者」にアプローチしましょう。

まとめ

まずは建築看板を見つけるためには定期的に(1ヶ月おきとか)現地周辺を歩くことが必須です。そうでなければ見つけることができません。まだまだ低金利ですし、都市部は作れば埋まる状況です。意外とたくさんの看板を見つけることができるでしょう。

ポイントは建築看板に記載されている方々はこのプロジェクトを成功させるべく仕掛っている状況の方々です。満室稼働の状態で引き渡ししてプロジェクトを終えたいと考えており、「完成したら借りたい」というオファーはとても貴重なことだということです。

わたし自身もこのように建築看板からアプローチする方法を必ず行います。このアプローチは「いつ空き物件が出るのか?」といった”待ち”の姿勢でなく自ら”攻め”て結果がわかることです。

新築物件ですので家賃など条件設定が強気の場合もありますが、確実に商談状況につけるアプローチ手段です。

わたし自身この方法で成功事例がありますので、よければご覧になってください。

2019-10-07 | 店舗探し

コンビニ跡地をテナント物件として借りたい!これから空き物件になりそうなコンビニの特徴4つ

■今回の記事はこんな人のために書いています
⇒郊外(ロードサイド)型の空き物件を探している方。
◎今回の記事を読むと以下のことが分かります
⇒ロードサイド店舗(とくにコンビニの閉店物件】を探す方法の手順とポイント4つがわかります。

平成最終年度(2018年度)のコンビニ業界は、店舗の統廃合に一段落がついた年 (さらに…)

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