住宅ローン控除と3,000万円控除どっちが得!?〜世田谷区中古マンション編〜

（2023年12月時点の情報です。最新情報をお確かめください。）

不動産を売却する場合に利益が出る場合には、5年超所有するものについては約20%、5年未満の場合は約39%の税金（所得税など）がかかってきますが、これまで住んでいた住宅（＝居住用財産）の場合は、3,000万円までは利益を控除できるという特例があります。

※所有期間10年超の居住用財産の売却は6,000万円まで約14%

一方で、居住用財産を購入する場合は、よくお聞きになっているかと思いますが、要件を満たす場合に”住宅ローン減税”が利用でき、年末の残高に対する0.7〜1%の所得税が戻ってくる制度があります。

買い替えの場合、売却と購入のその両方について特例を利用することができません。

つまり3,000万円控除と住宅ローン減税のどっちが得かを判断して申請するということになります。

では、どちらが得なのかを前の配信でも例とした2018年に購入した世田谷区のマンションを売却した場合を想定します。

まず、2018年に6,600万円で購入したマンションは、5年後の現在は8,500万円まで価格上昇しています。
※国土交通省から発表される統計情報をもとにしています。

譲渡益（値上がり分）は、概ね1,900万円です。
※説明を平易にするため計算は簡素化します。

本来なら1,900万円に対して、約20%の所得税がかかりますので、380万円の譲渡所得税を払う必要がありますが、3,000万円控除を利用すれば、無税となります。

一方、住宅ローン減税を利用する場合ですが、購入する物件によって異なるので箇条書しますと、

※購入物件は5,000万以上の物件を単独名義で購入するものとする。
※2024年以降に入居するとする。

新築住宅もしくはリノベされた業者売主物件(≒リノベ住宅)・・・A

A-1 長期・低酸素認定住宅の場合の最大控除額は、約409万
A-2 ZEH水準省エネ住宅の場合は 約318万円
A-3 省エネ基準適合住宅の場合は、約273万円
上記以外は、適用なし

中古住宅で一般の売主様から購入する場合・・・B

B-1,2,3の場合は、約210万円
上記以外は、約140万円

となり、A-1以外は、3,000万円控除を利用したほうが得することになります。

新築の建売住宅やリノベマンションを買い替え物件として購入する場合は、売却する物件によっては、住宅ローン控除の方がメリットが出る場合があるという結果になりました。

一方で、中古のリノベされていないマンションを購入する場合では、3,000万円控除の方がメリットが大きいケースが多そうです。

ただし、住宅ローン控除は、債務者1人ずつに適用できますので、例えば夫婦それぞれの共有名義で購入する場合は、フルで適用できる場合は倍になります。

仮に、省エネ住宅でない一般の売主様から購入する中古マンションの場合は、2,000万円が最大限度のため、140万円×2人分＝280万円分の税金が戻ってくることになります。

※省エネ基準以上の場合は210万×2＝420万

このシミュレーションは事例を平易にした比較です。ケースによって結果は異なってきますのであくまで参考としていただき、実際に検討する場合は専門家へご相談ください。

今回は以上です。このシュミレーションが皆様のお役になれば嬉しく思います。

（2023年12月時点の情報です。最新情報をお確かめください。）