「新型コロナウィルス」が不動産賃貸経営にもたらす影響は？？

新型コロナウィルスの猛威は弱まることなく、いよいよ特措法に基づく緊急事態宣言が発令することになりました。

特にヨーロッパ・アメリカにおける被害の拡大は、世界株式市場への影響が大きく、また日経平均も3月に入ってから2万円を割れ、1万6,000円代にまで急激に下る動きがありました。

J-REIT市場も大きく下がり、東証REIT指数は、3月19日に18.5%の暴落となったようです。では、果たして、実物の不動産経営にはどれほどの影響があるのか、これまでの業界経験を基にまとめておきたいと思います。

短期運用であるほどリスクが高まる

新型コロナウィルスの危機について、生命に関わることを除きば、影響が大きいのは”経済活動の縮小”ではないかと思います。先行きの不安もそうですが、外出してはならないということは、経済活動（＝消費活動）がパタリと止まってしまうことを意味します。

不動産賃貸運用の形には、用途によっていく種類かありますが、今回大打撃を受けているひとつはホテル業です。

不動産賃貸業は、貸し出す期間を短くすればするほど、収益が高まる（単価が上がる）という傾向があります。年契約よりもマンスリー契約、マンスリーよりもデイリー（1泊）、デイリーより時間貸し、という風にです。

しかし、高収益の反面でリスクが高いという特性があります。投資の観点では、リスクに見合った収益率が見込まれるわけですから、当然ではあります。

次に、影響を受けやすいのが、商業テナントやオフィスに供されているものです。そして、逆に影響を受けにくいのが、賃貸マンションです。

賃貸マンション経営は、昔から景気に影響を受けにくい資産運用だと言われています。経済活動がシュリンクしても、生活の器である住宅は必要ですし、家賃は払わなければならないからです。”財布の紐を厳しく”しても、家賃は毎月かかる「固定費」であるからです。

賃貸マンション経営は、連帯保証人（保証会社利用）の慣習があるためリスクが下がる

また、賃貸借契約は、通常、連帯保証人を要するものであり、契約者１人の支払い能力が下がってしまった場合でも、オーナー側からすると連帯保証人の方にカバーしてもらえるという性質があります。

さらに言えば、連帯保証人でなく、保証会社を利用すれば、さらに賃料回収のリスクを下げることが可能であります。

不動産賃貸業は、長期で資金融資を受けているため短期的な景気変更に強い

返済不能リスクを考えてみても、不動産投資は安定的であることが言えます。不動産賃貸業は、不動産開発（デベロップ）事業と異なり、長期の事業計画を組んで資金融資を受けます。

デベロップ系の事業は、プロジェクト単位で融資を受けているため、ひとたび販売が落ち込む自体に陥ると、即刻返済不能の状態に陥ってしまいます。一方、不動産賃貸業では、15〜20年,30年というスパンで融資を受けているものであり、その分返済額も長期間で分散させることが可能です。

不動産賃貸業は、総じて安定的ではありますが、中でも”賃貸マンション”は、景気に影響を受けにくい投資対象であることが言えます。

もちろん、この先人口減少が見込まれる日本においては、需要のある場所で不動産投資をすることが最低条件となりますが、今回のような収束の見込みが想像しにくい、緊急事態が置きたとしても、不動産賃貸、とくに”賃貸マンション経営”は安定した運用ができるということが言えます。

不動産会社トップ３である三井不動産・三菱地所・住友不動産はいずれも大家（不動産賃貸業）であり、長い間トップシェアで居続けられ、さらにその順位も変わらないことを見れば、それだけ安定している事業だということが言えるのではないかと思います。

(参考) トップシェア3社の業績比較
▼三井不動産 ・売上高：1兆8,611億 ・営業利益：2,621億 ・不動産賃貸の営業収益に占める割合：31%
▼三菱地所 ・売上高：1兆2,632億 ・営業利益：2,291億 ・不動産賃貸の営業収益に占める割合：41%
▼住友不動産 ・売上高：1兆121億 ・営業利益：2,204億 ・不動産賃貸の営業収益に占める割合：36%

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