2020-04-07

敷金精算のポイント① 原状回復義務、経年変化・通常損耗の基本的な考え方

■ 今回の記事はこのような方のために書いています。
⇒ 借主の方に、敷金精算の説明（交渉）を自ら行おうと考えているオーナー様
◎ この記事を読むとこのようなことがわかります。
⇒ 原状回復義務の基本的な考え方と、経年変化（通常損耗）とそれ以外に分けて処理する方針がわかります。

4月1日に、改正民法が施行されました。改正後は、賃借人は、借りた部屋の入居した後に生じた”損耗”について、原状回復義務を追うことが明記されることになりました。

また、一般的な建物賃貸借契約書には、「借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」といった、定めをすることになります。では、”原状に復する（＝原状回復義務）”とは、どの程度のことをいうのでしょうか？

”原状回復”とは、自然に汚れたり、古くなったものは除いて、借りていた方（やその関係者）が、「”わざと”または”うっかり”」生じさせてしまった損耗を復旧させることになります。なお、契約締結時とまったく同じ状態にするということではありません。

なお、自然に汚れたり古くなったりすることを、経年変化・通常損耗と言います。経年変化や通常損耗については、誰が利用しても生じるものであるため、借主に負担させるべきではないという考えに基づいています。

また、「わざと・うっかり」を法律用語では、「故意・過失」と言います。

経年変化・通常損耗は、貸主が修繕すべきもの、故意・過失は借主が修繕すべきものです。

そして、不可抗力による損耗についても借主に請求することができません。例えば、震災などによる被害です。しかし、家具転倒防止の地震対策など、必要と考えられる対策を講じていないと認めれる場合にはこの限りではないので、ケースに応じた考え方が必要になるでしょう。

当然に行うべき対応を怠っていたとしたら、借主が負担して修繕するのが正しいと言えるでしょう。

しかし、経年変化・通常損耗にあたるか否かの判断は、極めて判断が分かれるところで、慣れていないと難しいものだと思います。具体的なケースについては、国土交通省からガイドラインが示されているので、これを元にして処理していくのが良いかと思います。ちなみに当社でもそうしています。

国から示された指針なので、借主の方も納得しやすいかと思います。

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