2015-10-27

売買の ”重要事項説明” は前日までに

売買契約締結時には、契約書の捺印と買主には重要事項説明が行われます。

契約書の文言は普通に読んでもわかりにくい上、緊張した雰囲気の中ではなかなか耳に入ってこないものです。また、重要事項説明書は、購入するかしないかの重要な内容なのに、契約日に説明を受けて、質問をしにくい環境で行われるのが一般的です。

わたしがサラリーマンの時も実際にそうしていました。

できれば、重要事項説明は、契約締結日の前日までに受けましょう。重要事項説明は、買主にとって重要な情報の説明を受けるものですが、契約締結時では売主さんが目の前にいますし、自分だけ質問をしつづけるというのはなかなかしにくいものです。

不動産の価値は現在の価値だけでなく、将来売却するときに価値があるかを知って購入しなければなりません。

現在の価値は、物件内覧で概ね確認できますが、将来価値については、不動産に精通しているものでしかわからない部分が多いです。

戸建て物件（土地も）では、
・道路付け（公道であるか、私道である場合でもいつでも再建築できるか？）
・近隣に大きな建物が建つ恐れがあるか？特に南側隣地マンションの場合は、
・管理費および修繕積立金の値上げ予定が決まっていないか？
・修繕積立一時金（５年、１０年の節目で支払う十万単位の一時金）が購入後すぐにないか？
・長期修繕計画があるか、積立不足はないか？など。

私が経験したもので、購入後すぐに修繕一時金が約５０万円発生するのが事前にわかったため、その分を値引き交渉してもらったことがありました。これは買主側の仲介として、長期修繕計画書の開示を請求してわかったものだったので、もしも事前に請求していなかったら、契約締結の場で強引に説明を受けて契約書にサインをしなければならなかったかもしれません。。

契約締結は、購入オファー（買い付け、購入申込書提出）の後、３～５日で契約するのが常識となっているため、なかなか事前に重要事項説明を受けるのがスケジュール的に難しいのが実状です。

すぐに契約しなくてはならないのは、だいたいが仲介業者の都合だったりするので、それには応じるかわり前日の夜になったとしても、事前に「重要事項説明」を受けることを主張しましょう。