世田谷区内の住宅用地の需要ゾーン坪数は、20坪前後です。40坪あれば、土地値だけで1億は下りませんが、それでは購入層が限られてしまい、販売が長期化してしまう恐れがあります。

もちろん立地によってですが、全体でグロスが貼ってしまう場合は、2つに割って売却する方法があります。

反復継続して不動産取引を行うことは、宅建業者にしか認められていない特権であるため、免許の持たないものが行うことは禁止されています。

しかし、2区画であれば、反復継続しているとはみなされないという考えが定説になっています。

全体では価格が張って単価を下げざるを得ない状況であれば、2つに割って売ることで、単価を下げず、結果的に相場で売却できる可能性が高まります。

前回触れたように、隣地に一部を売却して、残った土地を売却するというのも方法のひとつでしょう。

不動産の取引は個別要素が高いため、一般需要とは別角度・別次元の取引が成立する期待があるのも事実ですが、王道としてマス需要のが売れやすいというのも事実です。

あらゆる可能性を探って売却活動することが大切ですね。

「隣地は倍でも買え」と聞いたことがありますか？

これは隣の土地が売りに出されたら、相場の2倍でもいいから買っておいたほうがいいという格言みたいなものです。

実際に2倍で買っていいかどうかは別問題として、仮に30坪の土地を持っていて、法規制などから2階建てしか建築できない土地だとします。

もしも隣地10坪が手に入って40坪になれば、4階建てまで建築することができるとすれば、将来建築し直せば今の倍の床面積が実現できることになるので、倍の値段で買っても損しないよね、という理屈からくるものです。

これを売主様の観点からすると、土地を売却するときには、まず隣地に声をかけることを覚えておくことです。本当にこれは鉄則です。

実際にまとまるかどうかは別として、仲が良い悪いとかは別として、そのあたりをうまく交渉して進めるのが、不動産業者の役目です。

ましてご自分で隣地に交渉するのは利害がぶつかりますから、その交渉に明るいゴールは見えません。

その点で、広く公開して物件を広告することだけが業者の役割でなく、売主様の代理人として、好条件で交渉する高度な技術が不可欠です。

レインズとは不動産業者間の、物件共有のサイト（システム）とはご説明済みです。

ちなみにレインズとはReal Estate Information Networkの頭文字をとったもの。

不動産業者って情報を共有してるんでしょ？ということくらいは、一般の方もご存知かと思います。

売買の例でいうと、売主様はある業者に売却の委託をします。すると、委託を受けた業者は、レインズに○日以内に登録しなけらばならないというように業法で厳しく定められています。

不動産業者が行うネット広告は任意ですが、レインズに関しては例外がありません。

専任媒介以上であれば、必ずこのレインズシステムに登録する必要があり、仕組みとしては、東京の物件であっても、北海道の業者がその情報を知ることができ、その業者が購入側の仲介になって、取引を成立させることが可能になっています。

物件を買う人は、知り合いのつてで頼んだ業者で購入したい、というケースはよく耳にしますが、それが実現できるようになっています。

不動産取引は水面下で取引されるというイメージがあるかもしれません。非公開とか未公開物件という広告を目にしたことがあるかもしれません。

しかし、水面下の取引が売主様にとってよい取引になるといえるでしょうか。

よりより条件で購入してくれる購入者を探すには、広く公開して、ある意味で競争状態にして募集することが不可欠です。

その環境を整えるため、宅建業法でレインズに登録することを、私達仲介業者に義務付けているのです。

売買の取引は、契約日と引渡日を別で設けることが一般的です。

契約日＝売買することを約束した日
引渡日＝売買代金の授受と物件の引き渡しをする日

ということを約2ヶ月程度の間を設けて行います。

手付金とは、契約時に買主が売主に支払うもので、売買代金の一部に充当されるものですが、ただの内金という側面だけではありません。

手付け金とは、民法で定められたもので、手付放棄あるいは倍返しによって、取引の解除を”契約締結後”に互いに認めるものです。

具体的には、買主は契約時に支払った手付金を放棄することで、契約がなかったことにできます。

反対に、売主は受け取った手付金を一旦返却して、さらに同額を買主に支払うことで、取引を解除することができます。

大きな金額が動く取引でトラブルを防止するために定められたと思えばよいでしょう。

売主様からすると、売買契約が締結できたら安心でしょうか。そうではありません。

まずはこの手付解除をされてしまう期間設定がありますから、それを過ぎるまでは安心できません。

また、脱線しますが、ローン条項付きの契約で、買主のローンが通らなかった場合には、白紙解約になりますので、手付金は返却しなければなりません。

このように手付金は売買を成立させるための要件であり、ひとつのハードルではありますが、取引が完了した（する）ことが確約したものではない点、注意が必要です。

売主様にとっては、売却したあといつまで不具合の責任を負うのか？という疑問があります。

この不具合のことを「契約不適合責任」といいます。

土地売買の場合だと、地中障害物・土壌汚染などがこれにあたります。

地中のことは取引前にはなにが潜んでいるかわかりません。これは売主様も同じです。

不動産取引では見えない不具合については、一定期間は売主が責任を負うという約定のもとで売買契約を締結します。

土地取引の場合だと、建物を立てる目的であることがほとんどだと思いますが、購入者が工事を進めるうちに、土地から地中障害物（ガラやその他）が出てきてしまったら、これを処分するのに費用がかかります。

これは購入者側にとっては、聞いていないことですし、はたまた売主側も知り得ないものであったりします。

両者にとって、知らない不具合が存在していたことになるので、通常取引では引き渡してから3ヶ月以内に発覚したものについては売主の責任と負担で修復（処分）する、との取り決めをします。

3ヶ月以降については、買主の責任と負担で行うことになります。

このように引き渡してから3ヶ月以内は、契約不適合責任による出費があるかもしれないと売主様は思っておくことが必要です。

逆に言えば、その期間を過ぎて初めて取引が完了した、と言えます。

※3ヶ月は、民間人同士の取引の場合です。売主が法人で、買主が個人の場合は、この期間を1年にするのが通例です。

査定価格を算出する指標について触れたいと思います。

私達は、査定をする際に「成約価格」「販売履歴」「売出し価格」の3つを指標にして査定額の検証を行います。

「成約価格」とは、文字通りですが、過去に実際に取引された事例価格のことです。

REINS(レインズ)といって、全国の不動産会社が利用できる情報共有のためのデータベースで、ここに過去の成約事例がストックされているため、別な不動産会社が取引した事例もここでわかるという仕組みになっています。

ただ、問題点としては、この成約情報登録は義務ではありませんので、すべての取引が網羅されていなく、情報が少ないという点です。

したがって、通常の不動産会社はこれの他に「販売履歴」を参考にします。これはインターネットに広告として公開されたものが蓄積されているので、水面下で取引された事例を除けば、ほぼ100%が網羅されている点で情報量が圧倒的に多いものです。

これら2つの事例を集めて、成約価格帯を想定しますが、最後の「売り出し価格」が最も重要で、これは今なお売却中の近隣事例のことをいいます。

つまり販売在庫物件とも言えますが、他の物件がいくらで売り出されているか、これが重要です。

近隣が高ければ、相対的に高い売り出し価格を設定することもできるでしょう。

不動産は、今売られているものの中での比較をされるものですから、過去にいくらで売れたというのはあくまで指標であって、現在いくら？がとてもとても重要です。

高めのチャレンジ価格が連続するとき相場が上昇していくことになるわけです。

ちなみに、2012年以降相場は上昇し続けていますが、世田谷区の土地相場は、2012年と比較して2023年現在は、6割弱も上昇しています。

（相場データは、国土交通省「土地総合情報システム」データより）