買い替え時の裏技！お助け住宅ローン！
こんばんは、田実です。
”買い替え” とはなんでしょうか？不動産売買の買い替えとは、既に家を所有している方がその家を売却して次の家を購入することです。俗に「買い替えは難しい」と言います。なぜ、難しいのでしょうか？それは、売却と購入を同時並行で進めなければならないこと、ローンが残ったままのため購入を先に進めるのが困難だというのが大きな理由です。
事例を上げて説明します。
購入したい物件ってすぐ見つかるでしょうか？ネットで苦労して探して、見つかったけど値段が高くて、、、となかなかすぐに決まらないものです。買い替えが難しいと言われるのは、売却が決まってからその物件を引き渡すまでに、購入物件を決めなければならないからです。先であってもダメで、後では住む家がもうありません(T_T)
時系列で順を追っていくと、『売却の契約締結→購入物件の売買契約→購入物件の住宅ローン決めと本審査→売却物件の明け渡し→1週間程度の猶予期間をもらって→購入物件の決済・引越』という流れですが、この工程を、売却契約締結から2～3ヶ月の間に完了させなければなりません。売却が決まったタイミングで、目当ての物件が見つかればオッケーなのですが、そう簡単にはいかないものです。3ヶ月探せるというのではなくて、2（or3）ヶ月後には明け渡してかつ引っ越さなければならないので、購入する手続きを考えると1ヶ月かかりますから、売却契約から1（or2）ヶ月後には購入する物件の契約を済ませないといけないということです。
こうなってしまうのは住宅ローンの仕組み上、新たに借りるローンは売却が完了してからでないと実行できないからです。要するに購入先行で進めることができないのです。これが買い替えが難しいといわれる理由です。
ここでお気づきの方もいるかもしれませんが、とどのつまり ”購入先行” これさえできればこんなに焦ることはありません。「そんなことできる住宅ローンがあるのか？」と聞こえてきますが、これがあるんです（≧▽≦）ここまで、事例説明含め、かなり引っ張りましたがそれは ”東京都民銀行” です！
同行の場合、売却することが決まっていれば（売却する意思があれば）、所有物件（＝売却予定物件）のローンを考慮せず、購入ローンの実行をしてくれるのです。つまり売却と購入を切り離して考える、という超ウルトラCな仕組みなんです。※ただし、売却してローンが抹消できる（＝ローン残債より売却価格の方が高い）ことが条件。
このローンを利用すれば、売却と購入を同時にする必要がなくなります。あせらなくて済みます。購入を先に進めて、売却が決まるより前に引っ越しして、空室にして売却活動をすることも可能です。といいこと尽くめ！！購入物件は東京都内はもちろん千葉・神奈川・埼玉の同行支店の近郊であればOKでございます！
現在、買い替えで苦労している方はさっそく検討されてくださいませ！
蛇足ですが、売りたいと思ったときに売却価格がローン残債を下回ることを避けるには、購入時に頭金を相当額入れることです。特に新築物件を購入する場合は、価値の減価が激しいのでなおさらです。参考：頭金はいくら必要？フルローンはダメ？
蛇足２、購入相談は弊社へお願いしますm(_ _)m
