管理会社と仲介会社(業者)の違い
こんにちは。不動産の顧問業をしています、宅建士の田実です。
不動産賃貸に関わる業者は、大きくわけて”仲介業者”と”管理会社”の2つがあります。仲介業者とは、入居者希望者を「集客」して「物件案内」して「契約」することが主なミッションです。一方、管理会社は入居者に対して、不具合の対応や家賃の集金など、オーナーさんに代わって物件の運営を代理している業務を行います。
なお、仲介業者と管理会社の機能を両方兼ね備えている会社もあります。
イメージしやすいように、1週間の行動をお話するとわかりやすいと思うので、勝手なモデルを想像して、ご説明したいと思います、笑
仲介業者担当者の1週間
仲介業者の営業さんは、入居希望者を”集客”をして「仲介手数料」を稼ぐことがミッションであります。仲介業者の仕事のピークは土日であり、土日により多くの「物件案内」を行えるか、これをまず基本の目標として活動しております。
まず月曜日ですが、だいたい月曜日は土日に案内・接客して「決まらなかった（＝申し込みに至らなかった）」お客さんの希望物件を探します。
レインズやathomeという”不動産業者用”の物件共有システムを利用して、新しい物件がないかをチェックします。チェックして新しい物件があれば、お客さまに紹介して次の土曜日に物件案内できるようにします。これを物件を収集するので「ブッシュウ」といいます。
仲介業者が直接オーナーから募集の委託を受けていることもあります。そのような物件のことを「自社物(ジシャブツ)」といいますが、自社物の写真を取りに行くこともよくあります。
部屋が空いた時・クリーニングが完了した時と空室は最低2回写真撮影をします。物件写真は、インターネットに掲載する大切な商材です。物件の写真撮影は重要な業務のひとつであります。
仲介業者の定休日は、水曜日を基本として、火曜・水曜を休みとする大手系や、水曜・日曜のパターンの会社もあります。
火曜・水曜を定休日としますと、次は木曜日・金曜日ですが、土日の前2日間で、集客のためのお客様へのアプローチですがこれを「追客(ツイキャク)」と言います。追客のためのメールや連絡関係を行ったり、オーナー様への募集状況の報告、新規物件の確認や物件写真のウェブサイトへの登録など事務・連絡業務を行います。
大体このルーティンを毎週毎週繰り返すようなイメージとなっています。
管理会社担当者の一週間
管理会社の場合は、毎週というより1ヶ月でスケジューリングされている業務が基本となります。
家賃の入金確認と督促業務は、月初に行います。会社によって異なりますが、毎月5〜20日に当月分の家賃をオーナーさんに送金しますので、精算・レポート作成などを行います。
あとは、物件巡回です。物件に変わったことがないかを確認します。ゴミ箱に不法投棄されていないか？ 共用部に物が置かれていないか？ 清潔な状態に保たれているか？ 共用部で電球が切れているところはないか？ などを巡回時に確認します。また、巡回結果や空室状況の結果をオーナー様に報告するためにレポートを作成します。
退去する部屋があれば、退去の立会いを行い、鍵の返却を受けて原状回復内容の説明をし、入居者さんから合意を得るよう折衝します。
物件の空室が決まった（退去の連絡があった）場合は、空室の情報を仲介業者へ告知して、物件を決めてもらうように働きかけます。これをリーシング業務としい、空室を埋めるための業務は管理会社にとって最も大切な業務であります。
また、空室物件の条件を同じエリアの競合物件と比較して、再設定することも行います。さらには、仲介業者が案内を率先してもらえるようにインセンティブを付ける判断なども行います。
管理会社の仕事は、①建物の維持管理 ②空室の入居付け(リーシング) ③入居者からのトラブル対応(24時間体制など) ④現入居者の契約管理 の主な4つに区分され、オーナー様に替わって”運営を代理する”業務が基本となります。
まとめ
冒頭の説明に戻りますが、仲介業者は集客して仲介手数料売上を上げることが目的でありますから、従業員の業務時間は「契約を取る」ことに集中しています。
一方、管理会社は、建物管理の面では入居者からの要望に応えることと、クレームが発生しないような「維持管理のマネジメント」がメインとなるという側面があります。
不動産賃貸経営の絶対的な成功パターンはありませんが、物件の地域性やオーナー様がどこまで賃貸経営に携われるかという関連度、オーナー様と担当者との相性など、いくつかの要因・要望をクリアできる最適なパートナーを見つけることは、賃貸物件運営成功の鍵であります。
弊社は、プロパティ・マネジメントに徹した管理会社です。協力（仲介）業者とのパートナーシップ構築、入居者からのクレーム対応迅速化により、高稼働・解約防止のためのマネジメントを行います。
