築後21年の戸建て、築後26年のマンションは住宅ローン控除を使えない？
こんばんは、田実です。
わたしなんかは「時代は”中古住宅買ってリノベーション” でしょ！」と思うのですが、新築はやはり人気があります。新築がイヤと意地を張るつもりはなく、ただ見飽きてしまった訳なんです。これまでたくさんの住宅を見てきましたが、新築は大体想像できてしまうところが、もはやわたしの心には響かなくなっているのです、、、(T_T) ちなみにですが、新築で注文住宅を建てる程のおカネが自分にあれば、新築したいです。結局は先立つモノが、、、という話ですね（涙）
さて、住宅ローン控除を受けるにはいくつか適用要件がありますが、そのひとつが ”築年数” です。この部分について、わかりにくいですが、まず財務省のホームページからそのままを転記します。
これをざっくり言い換えますと、『木造は20年以内、鉄筋コンクリート造は25年までが原則！だけど、築年数に限らず耐震基準を証明してくれればＯＫするよ！』
というものです（フザケてませんので、ご了承ください！）。
結論を先に書きますと、新耐震基準のマンション（鉄筋コンクリート造の戸建てを含む）なら ”耐震基準適合証明” を取得することで住宅ローン控除が受けられます。非耐火建築物（≒木造戸建て）なら ”既存住宅売買瑕疵保険” を利用する、もしくは ”耐震工事を実施する” ことでクリアになります。
これは意外と現役の不動産営業マンでも知らないことなんです(*_*) 勤めの不動産営業マンは基本的にいつも時間に追われていますから、難解なこと（少し突っ込んだ内容）に関しては、安全パイで進めますし、調べようとしません！事実、わたしもサラリーマン時代に知らない時がありました（汗）
耐震基準適合証明を取得する
新耐震基準で建てられた建物の場合は、高い確率でこの ”耐震基準適合証明書” を取得することが可能です。新耐震基準とは、昭和56年6月1日以降に建築確認申請を通過したものなので、これもざっくりですが、マンションなら完成年がおよそ昭和57年1月以降のものならば、”新耐震基準”で建てられた可能性が高いと思います※階数によって異なります。
従って、新耐震基準で完成（≒昭和57年以降完成くらい）から平成2年12月以降に完成したマンション（＝耐火建築物）なら、ほかの要件（50㎡以上など…）を満たせば ”耐震基準適合証明” を取得して、住宅ローン控除が利用できるということです。もっと言えば、新耐震・旧耐震に関係なく、この ”適合証明” が取れさえすれば控除が使えます。
経験上、新耐震基準のマンションであればほぼ ”適合証明” は取れます。ただし、旧耐震の場合は難しい場合がほとんどです。階数が低層（３階程度）で、上空から下をみた時の建物形状が、長方形でなく正方形に近い形であれば取れる可能性が上がるのではないかと思います。
注意点としては、新耐震基準以降に完成した建物であっても、木造（非耐火建築物）の場合は ”適合証明” が取れない可能性があることです。それは、平成12年に改正があり、木部の構造体は金物で固定しなくてはならなくなったからことによります。繰り返しますが、築20年以内の木造（非耐火建築物）であれば、これに関係なく住宅ローン控除が使えますが、新耐震の建物であっても、平成12年頃までの期間に完成した建物は要注意です。
なお、この適合証明を発行できるのは、一級建築士事務所です。わたしがよく利用していたのは、こちらの会社（株式会社プレシャス一級建築士事務所）です。当時より大分実績を積んだのか、ホームページが刷新されています。また、これまで取得できたマンションの一覧が区・市ごとにまとめられていますので、参考にしてくださいませ。
既存住宅売買瑕疵保険を掛けた建物を買う
これも意外と知られていません。前に瑕疵保険について記事を書きましたが、その中古住宅版です。新築で宅建業者が住宅を販売する場合にはこの保険加入が義務付けられていますが、個人が中古の物件を売却するときは義務がないため、今はまだ保険契約した建物の取引が少ないのが現状です。
先述したように、木造で築年数20年を超えている場合は、耐震基準の途中変更により ”適合証明” の取得が難しいため、この保険を利用する方法を考えた方がよいでしょう。まだまだこの保険を利用しての取引が少なく、わたしも数回しかありません。どれも平成２ケタ年以降の建物であったために、それより前に完成した建物が、適合証明を取得できるかの経験値がありません。。
まとめ
ということなので、『木造で築後20年以上だから、鉄筋コンクリート造で築25年以上だから、、、』とスグに諦めず、住宅ローン控除を利用できる方法を考えましょう！
ⅱ 新耐震のマンション ⇒ 適合証明を取得できる可能性は高いですが、購入決断する前に専門家に確認して進めましょう。
ⅲ 旧耐震の木造戸建て ⇒ 耐震改修工事を行わない限り難しいです。
ⅳ 新耐震以降・平成12年頃完成の木造戸建て ⇒ 適合証明取得と既存住宅売買瑕疵保険利用の両軸で検討しましょう。
ⅴ 平成12年以降完成・築後20年（平成17年頃）までの木造戸建て ⇒ 適合証明取得の方向で検討しましょう。
という感じです。時代は”中古住宅買ってリノベーション” でしょう！！(*^^*)
