こんにちは。暖かく活動的な季節になりましたね。さて、今回は「管理不全空き家」について、ご紹介します。
■管理不全空き家とは
「管理不全空き家」とは、「特定空き家」（=特にひどい状態の空き家）より建物ダメージは少ないが、このまま放置するといずれ「特定空き家」になる可能性がある空き家のことを指します。2023年度12月に法改正が施行され、新たに分類された空き家の定義です。
■固定資産税の負担はどうなる？
固定資産税と都市計画税には「住宅用地の特例」があり、建物があれば敷地面積に応じて通常の1/6もしくは1/3に軽減されますが、管理不全空き家もしくは特定空き家と行政(区）が判断し、助言・指導、勧告に従わない場合に優遇措置から除外されてしまいます。
■対策は？
空き家バンクに登録する、空き家の管理代行サービスを利用する、売却するなどが考えられます。なお、売却の場合は、「空き家の譲渡所得の3,000万円控除」を利用することが可能です。※一定の要件があります。
まとめとして、、、
空き家の半数以上の理由が相続による取得と言われています。
相続後の早めの売却には税控除を設けるなど、国として促進する制度が敷かれていますので、活用するのも一案です。
季節の写真
ハルゼミ5月鶏冠山(黒川山)にて
こんにちは。寒い日が長かったですが、ようやく春の陽気になりましたね。さて、今回は「インスペクション」について、ご紹介します。
■インスペクションとは
宅建業者が専門家による建物状況調査（＝インスペクション）の活用を促し、建物状況調査の普及を図ることで、建物の基礎・外壁の劣化具合や雨漏りなどの状況・不具合事象の状況を目視などによって調査するものです。
■既存住宅売買瑕疵保険とは
インスペクションの結果を活用した保険で、中古物件売買の売主様のためのものです。売買により引き渡した後に発生した修理費用を補償する保険です。
■目的はなに？
中古物件の取引を活発にするためです。欧米では、購入する前のインスペクションは当たり前とされています。これまでの日本は新築物件が多数を占める市場でした。すでに住宅ストックは世帯数を声、空き家が年々増加傾向にあります。
■2024年4月からの改正点
これまでは宅建業者にインスペクションの斡旋が義務付けられていましたが、実施の普及が図られませんでしたので、斡旋しない場合の理由付けが必要になりました。
まとめとして、、、
インスペクションをすることで多くの場合はある種のお墨付きが得られ、値引き交渉のされにくい取引が可能になります。
季節の写真
砧公園の桜です。
お客様からのお喜びの声
希望の金額で売却できた一番の理由は、掲載写真の出来栄えが素晴らしかったことだと思います。室内の撮影では、自然の光を取り入れ、明るい好印象の写真に仕上げていただきました。
キッチンの設備が充実した家であったので、細かい部分まで撮っていただき、買主様にはよく伝わったとのだと思います。
外観も青空が出るタイミングまで何度も撮影してくださり、田実さんの誠意を感じました。
査定のときには、近隣の情報など最近の相場の資料を準備ください、分かりやすく説明いただきました。提案された価格についても適正で納得してお願いすることができました。
お取引全体に関して感じたことは、すべて高齢者に細かく説明や気遣いの対応をしてくださったことはとても感謝しています。長文の契約書も丁寧にご説明いただきました。
この家が売れるか多少の不安もありましたが、お引き受けいただき助かりました。ありがとうございました。
お取引を終えて
撮影にあたっては、事前にものを整理していただくなど、お客様のご協力なくしてはいい物件写真にすることはできませんでした。日頃から、きれいに掃除をされて、大事にお住まいになっていることが、きっと買主様にも伝わったのだと思います。値段交渉なくお取引を成立することができたのは、売主様がこれまで家を大切にされてきたこと結果だと思いました。ありがとうございました。
ご希望・課題
・高齢になり、2階までの上り下りが大変になったので、売却したい。
・建物の一部が建築基準法の許容を超えていて、住宅ローンを利用できない可能性がある。
解決の道筋
①中古戸建てとして現況のまま売れれば価格は高くなるが、上記理由により困難な可能性がある。その場合は土地のみの価値となり、大きく下がってしまう。
②住宅ローンの利用は厳しいものの、中古戸建てとして売却することを目標に、室内写真をきれいに明るく見えるよう撮影を心がけた。
③多少販売期間が長くなる想定については事前にご承諾いただき、急がず・広く公開して販売する方針を取るる。
④他業者のお客様で、買い替え先を探しているお客様に条件が合い、販売開始前・査定段階でご提案していた価格で無事に成約。
【業務内容】売買仲介
不動産を売却した場合、買ったときの価格よりも高く売れた場合には、利益に対して税金を払う必要があります。
所有期間が5年未満の場合は約39%で、5年超の場合は約20%です。
※マイホームの場合は軽減税率あり
大きな金額の取引ですので、譲渡税も大きい金額になります。
ただ、一定の条件を満たせば、この利益を相殺できる税制度（特例）があります。
ひとつめは「空き家の3000万円特別控除」です。
細かな要件はいくつかありますが、主なポイントは
1.相続日から起算して3年を経過する年末まで、かつ、令和9年年末までの譲渡すること
2.相続開始の直前まで被相続人が一人で居住していたこと
（要介護認定を受けて老人ホームに入所していた場合も可能）
3.昭和56年5月31日より前に建築された一戸建て（区分マンション不可）
4.売買価格1億円以下
5,取り壊して売却する、もしくは、耐震基準を満たす工事を施した家屋にすること
（譲渡した翌年の2月15日までに、取り壊すもしくは耐震基準の証明を受けること）
です。平たく行った具体例としては、旧耐震の戸建てに親が一人で住んでいて、家を相続した子が建物を取り壊して売却するか耐震補強したあとに売る場合で、さらに期間が限られているということになります。
国としては、これ以上空き家を増やしたくない、旧耐震の家を増やしたくない目的から作られた税控除ですね。
もうひとつは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
要件としては、
1.建物を取壊して1年以内に譲渡契約をしている、かつ、転居している場合、引っ越してから3年目の年末までに売却する
2.取り壊してから駐車場などにして賃貸していない
3.物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でない
です。
期限付きのものもありますが、これを利用しない手はないですね。
注、購入したときの金額を証明するもの（売買契約書など）の保管がない場合は、5％しか取得費として計上できません。
※説明を簡易にするため、細かい要件は省いています。必ずケースに応じて専門家にご確認ください。
世田谷区内の住宅用地の需要ゾーン坪数は、20坪前後です。40坪あれば、土地値だけで1億は下りませんが、それでは購入層が限られてしまい、販売が長期化してしまう恐れがあります。
もちろん立地によってですが、全体でグロスが貼ってしまう場合は、2つに割って売却する方法があります。
反復継続して不動産取引を行うことは、宅建業者にしか認められていない特権であるため、免許の持たないものが行うことは禁止されています。
しかし、2区画であれば、反復継続しているとはみなされないという考えが定説になっています。
全体では価格が張って単価を下げざるを得ない状況であれば、2つに割って売ることで、単価を下げず、結果的に相場で売却できる可能性が高まります。
前回触れたように、隣地に一部を売却して、残った土地を売却するというのも方法のひとつでしょう。
不動産の取引は個別要素が高いため、一般需要とは別角度・別次元の取引が成立する期待があるのも事実ですが、王道としてマス需要のが売れやすいというのも事実です。
あらゆる可能性を探って売却活動することが大切ですね。
「隣地は倍でも買え」と聞いたことがありますか？
これは隣の土地が売りに出されたら、相場の2倍でもいいから買っておいたほうがいいという格言みたいなものです。
実際に2倍で買っていいかどうかは別問題として、仮に30坪の土地を持っていて、法規制などから2階建てしか建築できない土地だとします。
もしも隣地10坪が手に入って40坪になれば、4階建てまで建築することができるとすれば、将来建築し直せば今の倍の床面積が実現できることになるので、倍の値段で買っても損しないよね、という理屈からくるものです。
これを売主様の観点からすると、土地を売却するときには、まず隣地に声をかけることを覚えておくことです。本当にこれは鉄則です。
実際にまとまるかどうかは別として、仲が良い悪いとかは別として、そのあたりをうまく交渉して進めるのが、不動産業者の役目です。
ましてご自分で隣地に交渉するのは利害がぶつかりますから、その交渉に明るいゴールは見えません。
その点で、広く公開して物件を広告することだけが業者の役割でなく、売主様の代理人として、好条件で交渉する高度な技術が不可欠です。
