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2019-10-29

”法人契約だから安心”は早計… 漏水事故を想定した賃貸借契約 注意点 #損害保険

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不動産管理業の重要ミッションのひとつは ”高稼働維持” つまり空室のリーシング(客付け)活動。またそれと同時に、事故を事前に防ぐ”リスクマネジメント”もとても重要です。

物件を預かる会社として管理会社として業界経験は必須のものです。また、経験から起こりうる事故を想定して、契約前にいかにヘッジできるか、それは空室対策と同じくらい重要なスキルのひとつだと思っています。

先日、ある仲介業者から物件の問い合わせがきました。目黒区内にある弊社の管理物件に入居したい法人がいるという。聞けば誰でも知っているいわゆる大手の会社であった。賃貸借契約の契約者を法人にして、その従業員を住まわせるため社宅として利用したい、と。

大手だから安心、とは言えない…

大手法人の場合、個別の賃貸借契約に保険を利用するのではなく、企業で加入する包括契約を社宅の契約にも利用するケースが多くある。包括契約の問題点は、入居者(法人の従業員)が不注意により水漏れ事故を起こしてしまった時、下階の家財に与えてしまった損害に対する保障が含まれていないことです(包括の契約内容による)。

仲介業者の担当者に尋ねれば「確認しましたがカバーされているようです」と言う。基本的に私は不動産業者の言うことは信じてはならないと決めているので、保険内容がわかるエビデンスを求めたところ、やはり対オーナーの賠償はカバーしているものの、水漏れのような第三者への保障は含まれていなかった、、、

【補足:賃貸借契約における損害保険の重要性】
賃貸借期間中に起こる事故に対して、オーナーおよび入居者ともに損害保険に加入することが通常。入居者が損害保険に加入していないと次のようなことが起こり得ます。
洗濯機のホースの接続が悪く下階に水を漏らしてしまった場合、道義的には被害者がその損害を自ら加入する保険で賠償するのが望ましいです。しかし、加害者が、被害者も家財保険に入っているのだからその保険を使えばいいとも言いかねません。被害者は心情的に受け入れがたいことでしょう。このような争いになることがあり得ます。
無駄な論争を避けるには誰でも”加害者”にも”被害者”にもなりうることを踏まえて、すべての契約者が損害保険に加入することが重要

「借家人賠償→包括契約、個人賠償責任→入居者」でカバーする

”法人契約”というとなんとなく耳触りがよく、とくに賃料不払いのリスクが減ると考えます。確かに大手法人の場合、賃料が払われないリスクは低いものの、漏水のような不注意による事故は起こるものであり、この場合の賠償判断は企業によってまちまちでしょう。基本的には、”性悪説”の考えで方針を立てなければと思います。

ではどうするか?オーナーへの賠償責任は包括内容でカバーし、個人賠償責任については入居者自身で加入してもらうのがいいでしょう。弊社ではそうしています。

”空室を埋めたい”VS”リスク回避”

9月は春の繁盛期の次に慌ただしく ”人が動く” 季節です。10月も終わりにかかりこれから閑散期に入るから、”大丈夫だろう、埋めてしまおう”で進めるのはあってはならない判断です。

それにしても不動産業の仕事の多くは、『起こらなかったら取り越し苦労』なるものが多いのです。だからこそ「経験こそ価値だ!」と言い聞かせ、がんばってます、笑

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