査定価格を算出する指標について触れたいと思います。
私達は、査定をする際に「成約価格」「販売履歴」「売出し価格」の3つを指標にして査定額の検証を行います。
「成約価格」とは、文字通りですが、過去に実際に取引された事例価格のことです。
REINS(レインズ)といって、全国の不動産会社が利用できる情報共有のためのデータベースで、ここに過去の成約事例がストックされているため、別な不動産会社が取引した事例もここでわかるという仕組みになっています。
ただ、問題点としては、この成約情報登録は義務ではありませんので、すべての取引が網羅されていなく、情報が少ないという点です。
したがって、通常の不動産会社はこれの他に「販売履歴」を参考にします。これはインターネットに広告として公開されたものが蓄積されているので、水面下で取引された事例を除けば、ほぼ100%が網羅されている点で情報量が圧倒的に多いものです。
これら2つの事例を集めて、成約価格帯を想定しますが、最後の「売り出し価格」が最も重要で、これは今なお売却中の近隣事例のことをいいます。
つまり販売在庫物件とも言えますが、他の物件がいくらで売り出されているか、これが重要です。
近隣が高ければ、相対的に高い売り出し価格を設定することもできるでしょう。
不動産は、今売られているものの中での比較をされるものですから、過去にいくらで売れたというのはあくまで指標であって、現在いくら？がとてもとても重要です。
高めのチャレンジ価格が連続するとき相場が上昇していくことになるわけです。
ちなみに、2012年以降相場は上昇し続けていますが、世田谷区の土地相場は、2012年と比較して2023年現在は、6割弱も上昇しています。
（相場データは、国土交通省「土地総合情報システム」データより）
測量が条件になるかどうかは、売却する相手によって変わります。
まず、必須になるのは、売却先が不動産業者の場合です。
業者の場合は仕入れであり、建物を建てたり、小分けにしていずれ売却することが目的ですので、その商品である土地自体の境界が確定していなければ、不完全な商品になってしまいます。
そのため、業者に売る場合は、測量や境界確定が必須になってきます。
反対に、売却先が一般の方である場合は、測量は条件にならないことが多いです。購入する方からの要望で条件になるケースはありますが。
この場合、購入される方にとってはその土地を利用することが目的ですので、測量がされているかどうかは、利用目的にほとんどの場合影響しないからです。
業者に売却する場合は測量必須、一般の方なら基本的には測量不要です。
以上です。参考になれば嬉しく思います。
今回は、世田谷区内の土地価格上昇率2008年比（2008年当時と現在の坪単価上昇率比較）について、調べてみましたので、参考にしていただけたら嬉しく思います。
一般的な住宅用地を想定し、土地面積は300㎡以下、住居系の用途基地の取引に限定しています。なお、統計データは国土交通省から4半期ごとに発表される不動産の取引価格情報提供制度「土地総合情報システム」を利用しています。
※2023年12月時点の統計情報を基にします。
今から15年前から5年毎の成約坪単価平均値（＝成約価格÷土地面積）を比較します。
まずは、2008年の坪単価-①
次に、2013年-②
3つめが、2018年-③
そして、2023年-④
※2023年は6月までの統計情報が基
5年ごとの上昇率は、
①から②が、−12.6%と減少（坪206万から坪180万)
②から③ は、23.3%増（坪180万から坪222万)
③から④ は、22.5%増（坪222万から坪272万)
という結果でした。2008年から2013年への減少は、リーマンショック前後の価格相場に比べて、東日本大震災後の相場が下がったことを指しているのだと思います。
①〜④の期間では②の2013年が一番底であり、現在と比較すると51.1%増加している結果となりました。
なお、2023年の成約坪単価は272万円であり、2010年以降の底である2012年(坪単価178万円)と比較すると、52.8%上昇という結果でした。
ところで、城南地区（世田谷・品川・目黒・大田区）の中古マンション相場の2012年2023年比は、8.1割上昇していますので、マンション相場ほどではないようです。（出典：国土交通省 レインズ「月例速報 Market Watch」より）
今回採用したデータは、国交省が売却した方へするアンケート結果を基にしているようで、マーケットで取引されたすべてではないことをご承知おきください。
この情報が皆様のお役になれば嬉しく思います。
住宅価格は、2012年以降上がり続けていることはこれまでのメールでもお伝えしてきました。
今回は、世田谷区内の住宅価格上昇率の2012年比（2012年当時と現在の坪単価上昇率比較）について、築年数別で調べてみましたので、ご参考にしていただけたら嬉しく思います。
一般的な取引を想定し、戸建住宅に限定しています。なお、統計データは国土交通省から4半期ごとに発表される不動産の取引価格情報提供制度「土地総合情報システム」を利用しています。
※2024年3月時点の統計情報を基にします。
築年数を下記2区分に分類しました。
まず、築30年前後の戸建て住宅-①
次に、築10年前後の戸建住宅-②
です。
2012年から現在までの価格上昇率は、
①が、40%（坪単価180万から253万へ上昇）
②が、37%（ 〃 220万から303万 〃 ）
という結果になり、築年数に関わらず上昇していることがわかります。
これは近年のリノベーションブームも影響しているのではないかと思います。リノベーションが普及する前、住宅改装を”リフォーム”としか呼んでいない時代は、リフォームローンは7年程度の短期でしか組むことができませんでした。
そのため、築年の古い住宅は需要が低く、取引価格も落ち着いていたはずです。今ではリノベーション費用が、物件購入と同じように35年ローンで組めるようになったため、改装に大きな費用をかけて自分仕様の住宅にする住まい方が浸透し、結果築年が古い物件も需要が高まったことが影響していると思います。
採用しているデータは、売却した方へのアンケート結果を基にしているため、マーケットで取引されたすべてではないことをご承知おきください。
この情報が皆様のお役になれば嬉しく思います。
最初に注意点として、、、あくまで個人的な見解に触れるもので、将来を予測するものではありませんので、ご了承のほどお願いいたします。
まずは、不動産相場がどれくらい上昇したのか。世田谷区の中古住宅売買の統計データによると、2012年が底で、それ移行今日まで上がり続け、2012年比で4.7割上昇していることがわかります。（出典：国土交通省「土地総合情報システム」より）
このデータは、中古戸建ての成約坪単価（成約価格÷専有面積）をもとにしています。
2012年12月に第二次安倍政権が発足しました。株高とオリンピックムードに押されてみるみると上がっていき、オリパラがてっぺんではないかという声もありましたが、勢いが劣ることはありませんでした。
その後、コロナをきっかけに進んだテレワークの影響、コロナによって住まいについて考えるきっかけが増え、生活シフトとともに取引が盛んになり、様子見の2020年からウィズコロナ期を経て、大きく反動がきたイメージでした。
では、今後はどうなるのか？
まず新築マンション市場は、建築費の高騰が落ち着きを見せませんし、供給在庫が少ないこともあり、相場が下がる気配があまりしません。
では中古戸建て市場はどうでしょうか。取引量(成約登録数)では、2022年1年間が728件、2023年1年で630件であり、15%ほど減少しています（城南4区でレインズの成約登録数。レインズ「月刊マーケットウォッチ」より）。
2023年前半から新築戸建てに関しては売れ行きが鈍ってきているとの声がありますが、そうなのかもしれません。
不動産(マンション・住宅)相場に影響を与える大きな要因としては、金利動向が一番ではないでしょうか。
アメリカとの金利差の現状を考えれば、このままでいいとは言えず、金利差を埋める方向は誰もが認めることでしょう。
今後、賃上げがもっと高い段階で実現してき、そろそろ迎えるマイナス金利解除、そして金利上昇フェーズ、、となってくるのだと思いますが、政府・企業が頑張ってその方向に向かってもいつ実現できるかは正直わかりません。。
日銀による長期金利の上限引き上げがされたことで、固定の住宅ローン金利は上昇しましたが、変動金利には及びません。
円安状態もグローバルな東京で不動産を考えたときには、上昇圧力のひとつでしょう。世界の大都市から比べるとまだまだ東京は安いと言われています。
そして、世田谷区は、住宅地として確立された評価があります。
世田谷の住宅市場においては、未だ弱まる見立てがありませんが、どこまで続くのかは私自身もそれはわからないことです。皆様の参考になれば嬉しく思います。
しかしながら一方で、流通在庫の販売期間長期化や価格改定数の増加など、上昇局面から一服する動きも出始めています。
（2023年11月作成の記事です）
本日もお読みいただきありがとうございました。
不動産の査定方法はいくつかありますが、中古の戸建てを査定する場合に、原価法といって、建築年から建物工事費を想定して、経過年を差し引くという方法があります。
木造の場合は22年を経過していると、価値は0として評価されることがしばしばあります。
なぜ22年なのかについては、法定の耐用年数がそうだと決まっているからなのですが、果たして築後22年を経過した木造建物は価値は0なのでしょうか。
不動産流通を20年以上経験していて言えることは、建物の価値はどれだけ古くても買主様が決めるということです。
30年経っていたとしても、例え和室が広くて田舎の実家みたいだと大勢の方が感じる建物であっても、それを活用できる人にとっては、それは宝であり、価値あるものです。
22年で価値がなくなる(正確には1割は残る)という考え方は、税務上の決まりとして、定められたルールでしかありません。
あるいは、更地にして売る方が、仲介業者にとって早く成約できて都合がいいというなら更に考えものです。誰のための資産売却なのかわかりません。
ただ古いからというだけで評価が下がるものではないですし、柱梁は30年どころで朽ちるものでもありません。
リフォームすれば価値は蘇りますし、そうせずとも古いものや設備にこそ、今では手に入れることのできないなにかが宿っているもので、そういった取引が当たり前になってくるといいなと思います。
古い建物だとしても、時間と手間をかけることで、相応の価値がされた取引ができるものだと思います。
