お取引後アンケート

売却を検討するにあたり、3社候補とし会った中で、やはり人柄が信用でき安心感がありました。大手にありがちな目標達成の為に強引に進められたり、雑になることがないと思えた。もちろん、売却目標額とその根拠が、分かりやすく、経験豊富と思えたので、田実さんに依頼しようと思いました。

売却を任せるにあたって印象に残っていることは、最初に「売却はこの物件を気にいってくれる方が1人いれば良い」ということ。また「売却まで6ヶ月ほどはかかる」と、時期目安を明確にしていただけたことです。焦らなくても良いと思えました。

具体的な購入打診があったときも、購入希望者の購入動機や予算・見込みなど、情報をしっかりと掴んで伝えてくれて、私が判断に迷うことがありませんでした。

実際に取引を終え、任せて良かった点としては、あくまで、こちらの意向を大切にしてくれたことです。最初の印象から変わることはありませんでした。

売却結果についても、こちらの期待以上の価格となり大満足です。また、期間も希望通り、とてもスムーズに進めました。とても良かったです。誰かに紹介させて貰いたいと思ってますし、それほど満足してます。

お取引を終えて

オーナー様のこだわりが随所に感じられる、とても素敵な内装のお住まいでした。
普段は室内を明るく見せる撮影を心がけていますが、今回は外から入る柔らかな光が、お部屋の落ち着いた空気感をより感じられるよう意識して撮影を行いました。
その結果、内装の魅力を気に入ってくださった方にご購入いただくことができ、大変うれしく思っています。

売却の背景や課題

・今後のライフプランを踏まえ、売却することを決定。
・今の家に不満はまったくないため、希望額で売却できるなら売却したい。
・土地が借地権であり、残存が16年程度しかない。更新はできるが売却に影響するか心配

売却への道筋

・リノベーションされた素敵な室内でしたので、その魅力や雰囲気が伝わるよう、特に室内写真の撮影には力を入れました。
・旧耐震かつ借地権という物件特性を踏まえ、課題を一つずつ整理しました。まずは「簡易診断方式」による耐震基準適合証明取得の道筋をつくることで、購入検討者の安心材料を整えました。
物件の特性に対応できる金融機関を選定し、好条件での融資条件を調整しました。
・結果として、販売開始前の査定額を約1割上回る価格にてご成約となりました。

一括査定サービスを利用すると、複数の不動産会社から査定価格が提示されます。
その中には、相場を大きく上回る“魅力的に見える価格”が含まれることもありますが、実はそこに注意すべき落とし穴が潜んでいます。今回は、査定価格との向き合い方についてお伝えします。

高取り・高預かりには要注意！

一括査定※を利用すると、「今は売り相場です」「条件の合うお客様がいます」などと、高値を提示されるケースがあります。売り手市場である今、強気の価格設定自体は間違いではなく、当社でも物件特性に応じてチャレンジングな価格をご提案することはあります。
しかし、不動産には一定の相場があり、特別な魅力や希少性がない限り、大きく相場を外れた価格で成約するのは容易ではありません。売れる見込みの低い高値を提示して媒介契約を獲得する行為は、業界では「高取り」「高預かり」と呼ばれることがあります。

計画的な値こなし

専任契約を結んだ後、しばらくしてから「やはり高すぎました」と価格を下げていく――いわゆる「値ごなし」を前提とした販売は、物件の鮮度を落とし、結果的に売却機会を逃すリスクを高めます。不動産にも“旬”があり、公開直後の印象は非常に重要です。
売却を成功させるためには、高すぎる査定に惑わされず、根拠ある価格設定を行うことが何より大切です。

※一括査定とは、複数業者に同時に査定依頼できるサービスです。お引越しの比較サービスをイメージするとわかりやすいかと思います。

季節の写真

お取引後アンケート

今回、売却を依頼した決め手は、田実さんが誠実に責任感を持って業務をされていることが伝わり、安心してお任せできると思ったからです。

実際に売却活動をお任せしてからは、ただ広告を掲載するだけではなく、買い手に対して土地活用の提案まで行っており、一般的な不動産仲介業とは違うと感じました。これは双方にとってメリットがあり、取引トラブルも少ないのではないかと思いました。

お任せして良かったと感じる点は、依頼主の意向に沿いながら、専門家としての視点でアドバイスをいただけたことです。何より、大手のノルマをこなす不動産部門とは違い、決して安売りせず、適正価格で、依頼主を不安にさせることなく最後まで対応していただけた点です。とても助かりました。

売却結果については、期間は多少かかりましたが、希望通りの価格と条件で売却することができました。

不動産仲介業者の実態は、初めての方にはほぼ把握できないものだと思います。大手だから安心、地元だから信頼できる、というわけではなく、運よく、本来の不動産仲介コンサルタントと言うべき方に出会えました。

お取引を終えて

お任せいただきました土地は、JR駅から徒歩5分という好立地でありました。一方で、一般的は一戸建てを建築するには少々コンパクトな面積であることから、需要は限られるものの、必ず購入希望者がいるものと考え、価格は妥協せずに販売活動を継続することにいたしました。

結果的には、期間はかかることになりましたが、当初販売価格から公開価格を一度も改定をすることなく、成約することができました。

売却の背景や課題

・相続で譲り受けた土地を売却したい。
・駐車場として賃貸しており、急いで売る必要はない。

売却への道筋

・参考プランを複数案作成し、購入希望者の方が見てイメージしやすいようにし、販売活動を実施。
・販売チャネルとしては、suumoなどのポータルサイトへの掲載は基本ですが、住宅展示場への紹介活動、設計事務所への紹介、近隣および隣地所有者へのアプローチや、Instagram広告などを実施。
・販売活動をする中で、価格設定は適正であると感じたため、売主様へご提案の上で価格改定せず販売継続。
・結果、販売開始前の査定額上限値にてご成約

前回は、専任媒介は任せっきりにできる一方で、一般媒介では複数の業者とやり取りが必要になる、という違いについてお話ししました。
今回はその続きとして、「なぜ専任媒介に落とし穴があるのか」、その背景と具体例をもとに解説していきます。

■両手仲介と片手仲介

不動産取引では、売主様と買主様の間に、不動産業者が1社だけ介在する場合と、2社以上が介在する場合があります。
1社のみの場合、売主様から依頼を受けた業者が買主も見つけてくるため、仲介手数料を売主・買主の双方から受け取ることができます。

一方で、他社が連れてきた買主と成約した場合、売主様が依頼した業者は売主側の報酬しか受け取れません。
この仕組みから、「自社で買主を見つけたい」という意識が強く働き、他業者の内見を拒むなどの行為が起きることがあります。これがいわゆる「囲い込み」です。

■利益相反であるが一般の売主様が見破ることは困難

囲い込みが行われると、本来より条件の良い買主が排除され、売主様が不利な条件で売却してしまう可能性があります。
こうしたリスクを防ぐ一つの方法が、専任媒介に限定せず、一般媒介も含めた選択を検討することです。

一般媒介にもデメリットはありますが、売却機会が限られる売主様にとっては、「どの契約が自分にとって最適か」を理解したうえで判断することが何より重要です。

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不動産売却では、まず「どの媒介契約を選ぶか」が大切なポイントです。契約の種類次第で売却の進め方や結果が変わるため、仕組みを知っておくことが重要です。今回は、その基本をわかりやすく整理してご紹介します。

■ポイント1：媒介契約とは“売却を委任する”ための約束ごと

媒介契約とは、売主様が不動産会社に「売却活動をお願いします」と委任するための契約です。業者は売主様の代理として、物件情報の公開や買い手探しを行い、条件の良い購入希望者を見つけてくる役割を担います。本来は“売主様の利益を最大化するための仕組み”ですが、現実にはその役目が十分に果たされていないケースも存在します。

■ポイント2：媒介契約は「一般」「専任」「専属専任」の3種類

売主様が選べる契約形態は、大きく分けて一般・専任・専属専任の3つです。
一般媒介は複数社に同時に依頼できる形で、情報が幅広く共有される一方、やり取りは複数社と行う必要があります。
専任媒介は1社に任せる形式で、窓口が一本化されるため手間が少なく“任せやすい”のが特徴です。（専属専任媒介は今回は割愛）

■ポイント3：「任せきりにできる専任」の裏側

専任媒介では、売主様は1社の担当者にすべてを一任できます。内見の申込みや他社からの買い手情報など、すべての連絡が一本化され、進捗管理がしやすい点がメリットです。しかし、この“任せきりにできる環境”には注意点もあります。実はここに売主様が気づきにくい落とし穴が潜んでおり、詳しくは次回お伝えいたします。

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秋らしくなってきました。さて、今回は「売却成功の秘訣は“タイミング戦略”にあり」について、ご紹介します。

＜＜売却に最適な時期について＞＞

売買は需要と供給の考え方が大切です。購入者が増える時期に販売時期を合わせるのがセオリーと考えましょう。

■ 購入動機の多くは「ライフイベント」

不動産購入の大きなきっかけは「結婚・出産・進学」です。
特に初めて住宅を購入する層では、その半数以上がこうしたライフイベントを理由に住まい探しを始めます。
新しい生活を迎えるために新居を探すケースは多く、「必要に迫られて購入する」動機が強いのが特徴です。

■ 最も需要が高まるのは1月から3月

「春までには引っ越ししたい」というご家庭が多く、不動産市場は1月から3月に需要が集中します。
進学や入園の前に学区や生活環境を整えたいという背景から、購入ニーズが一気に高まるのです。
この時期に売り出すことで、より多くの検討者に物件を見てもらえ、結果的に売主様に有利な条件での成約につながりやすくなります。

■ 秋から準備、焦らず戦略的に

繁忙期を活かすには、秋までに売却を決め、年内に売却準備を進めておくのが理想的です。
年末年始の広告効果を経て、翌年の需要期に備えることで、売却のチャンスを最大化できます。
また、夏の閑散期あたりに焦って値下げするよりも、時期を見極めてじっくり取り組むことで、満足のいく売却につながる大切なコツです。

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