賃貸不動産投資の魅力のひとつは毎月キャッシュフローがあること 再投資することで投資効率をあげることが可能

お金の現在価値と将来価値の話は、皆さんもよく耳にしたことがあると思います。今もらえる100万円と1年後にもらえる105万円は同じ価値だ（年利5%の場合）というものです。

これは、今手元にしている現金は投資（運用）することで、”1年後に増やすことができる”という原理からきていますよね。100万円あれば「おれなら1年後には200万にできる」と申す強者もいるかと思いますし、あるいは200万円にすると意気込んでも50万円にしてまうこともあるので、一概に”１年後にいくらになる”ということはできません。

運用する人によって、倍にも半分にもなる可能性があるわけですが、ここで大切なことは、倍にも半分にもする可能性を選べるということです。もっと言えば現金のままタンス預金しておけば1年後の100万円も確実です（泥棒に入られなければ、笑）

手元に100万円の現金があれば、選択肢は無数に選べますが、手元になければなにもできません。当然のことではありますが。

賃貸不動産経営は、”投資”という広い観点でみたときに、毎月キャッシュフローが得られる稀な投資手段です。金融商品のほとんどは、半年もしくは1年ごとの配当であるものが多く、不動産投資の金融商品版であるJ-REITも6ヶ月毎配当の商品が主流だと思います。

人生に”たられば”を持ち込んではならないですが、今この瞬間のみ、100万円あれば必ず1年後に2倍になる投資のチャンスがあったとき、チャンスを選択できるのは今手元に100万円を持っている方だけですよね。

いつ何時そのようなチャンスが来るかはわかりません。ある日突然格安な不動産を紹介されるかもしれませんし、会社や事業などの投げ売り情報が入ってくるかもしれません。逆に入ってくることも確実ではありませんが。

今現在の東京都内の投資物件は、レジデンシャルであればざっくりnet4%〜5%程度が相場ですが、毎月のキャッシュフローを更に別なものに再投資すれば、さらに運用パフォーマンスを上げることができます。

では、J-REITと実物不動産投資の2つだけが選べるとして比較してみましょう。

＜条件：①投資元本1,000万円　②J-REIT配当年利回り5%(年2回)　③実物不動産net利回り5%の2,000万円の物件を取得(150万円諸経費・850万円物件価格投入＋1,000万円借り入れ)（LTV＝42.5%)＞

◇J-REITを1,000万円分購入したとします。1年後に得られる利益は、25万円＋25.6万円で50.6万円です。

◆実物不動産の場合は、毎月のキャッシュフローは、8.3万−3.7万(ローン返済※)＝4.6万(年間55.2万)であり、毎月の手残りをJ-REITに再投資すれば、1年後の利益は56.7万となります。

※金利2.0%・ 30年元利均等返済払い（新築RCを想定）※都内で新築RC物件を2,000万円では購入できませんが、あくまで比較として

◇同じようにJ-REITも配当に複利計算していくと2年目末で利益103.7万、3年目末で159.4万円となります。

◆同じように実物不動産の場合には、2年目末で116.3万、3年目末179万円となります。

税金を考慮しない単純計算ですが、3年目の利益比較では、12.2%の差が生じることになります。上の比較では、実物不動産の方はレバレッジを効かせてより大きな投資になっていますから、その差が有利になってはいますが、不動産投資の魅力の違う側面でもあります。

毎月キャッシュフローがあるというのは、再投資の自由度が高く、投資のチャンスをつかみやすいと言えます。1棟だけの比較ではインパクトに掛けますが、2棟3棟と増え、キャッシュフローが増えていけば、更に投資パフォーマンスがあがるものになります。

というわけで、不動産投資の魅力のひとつである「毎月キャッシュフローがある」ということの説明でした。なんだか幾分不動産投資をひいき目に見た比較に見えてしまったのは本望ではありません。。