今年は桜の開花時期が遅くそして長かったですね。さて、今回は 「相続用語解説“遺留分”」 について、ご紹介します。

■遺留分とは

兄弟姉妹以外の法定相続人について、被相続人の財産の一定割合の相続権を保障する制度のことをいい、その割合は法定相続分の２分の１となります。

補足）法定相続人とは

被相続人の配偶者と血族のことで、配偶者がいれば、配偶者は常に相続人となり、ほかの血族は順位に従って法定相続人となります。
順位1：子 ※養子であっても実子と変わることなく相続人となります。
順位2：直系尊属 ※父母や祖父母
順位3：兄弟姉妹 ※被相続人の子も、親や祖父母もいない場合
※孫の場合は、被相続人の子がすでに亡くなっている場合は法定相続人になります。
また、被相続人と養子縁組をしている孫も法定相続人になります。

■遺留分を被相続人から捉えると、

遺留分を保証すれば、被相続人は遺言によって残りの財産を自由に処分することが可能です。

■遺留分を相続人から捉えると、

相続において、もしも遺留分を侵害された場合、侵害した人に対して遺留分相当額の金銭を請求することが可能です（遺留分侵害額請求といいます）。

※詳細は専門家（弁護士・税理士）にご相談されることをお勧めします。

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こんにちは。突然の降雪もありましたが、暖かくなりました。いよいよ春ですね。さて、今回は 「相続用語解説“特別受益”」 について、ご紹介します。

■特別受益とは

相続人の中の特定の相続人が被相続人から生前贈与や遺贈によって特別の利益を受けること。（特別受益≒遺産の前渡し）
特別受益は、実質的に相続財産の一部であると捉えられるため、遺産分割の際には特別受益分の財産も計上した上で、共同相続人のあいだで相続財産を分配することになります。

■持戻しとは

生前贈与や遺贈を受けた時期や加害の有無にかかわらず、特別受益はすべて基礎財産に加算されます。これを特別受益の「持戻し」といいます。

■特別受益が認められると？

特別受益が認められると、相続分の前渡しを受けたものとして、その者の相続分を減らすことになります。

■特別受益の具体例

結婚持参金・準備金、住宅購入資金や事業資金、居住用不動産の贈与、家業を継ぐ子への株の贈与等（補足として「生命保険金」は、原則として特別受益にあたりません）。

※詳細は専門家（弁護士・税理士）にご相談されることをお勧めします。

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こんにちは。快晴が続き、星空もきれいですね。さて、今回は 「準確定申告」 について、ご紹介します。

■準確定申告とは

相続が開始した場合で、不動産所得がある方（相続開始した年の1月以降に売却した人）は準確定申告を行う必要があります。

■準確定申告の流れ

まず、準確定申告書と添付書類（生命保険料などの控除証明書など）を集めます。次に、相続人全員に申告が必要であることや必要な手続きを共有し、全員連名で提出する必要があります。最後に、なくなった方の住所地を管轄する税務署に提出します。

■準確定申告の注意点

①相続開始を知った時から4ヶ月以内に申告しなければなりません。
②期限内に行わないと無申告加算税や延滞税を科されることがあります。
③相続人が複数いる場合は、全員が共同して手続きしなければなりません。
④還付金がある場合は、相続財産としての相続税の課税対象となります。
⑤申告書の提出先は、なくなった人の脂肪時点の納税地の税務署のため、相続人の居住地からは遠方となることがあります。

※詳細は専門家（税理士）にご相談されることをお勧めします。

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お客様からのお喜びの声

売却を考えたときに5社と面談し、勉強不足だったこともあり「買主への補償が充実していた、聞いたことある会社」にしました。しかし、その判断は間違っていました。

「両手取引」のために囲い込みをされ仲介業者に嘘の情報を伝えられたこともありました。せっかくの内見の機会を失ったこともありました。

買い主様の購入の意思が固まって銀行の借入れ申込に進んだ際に、融資経験が少ない担当でチャンスを逃したこともあります。2週間から1カ月経過すると「売れないので価格を下げた方がいい」と言われ続け、とても心労もたまりました。

２つの仲介会社との向き合いで、このようなことが起こり、田実さんにご相談しました。

田実さんは、
・仲介会社経由の内見も積極的に組んでくださいました
・いろいろな金融機関へ電話していろいろな情報収集をしてくださいました（可能性を高めて下さった）
・私が「価格を下げた方がいいですか？」と弱気になっているときも「価格は相場なので大丈夫です。タイミングが悪いだけです」と、はっきり言ってくださいました。
・知識と経験が豊富なのでいろいろな相談に乗ってくださいました
・とにかく事務処理が迅速でした。とある仲介会社は催促しても書類が整わず販売期間が長引く原因にもなりました。
・電子承認システムを導入されているので、遠方に住んでいても、とてもスムーズでした
・反響があるとすぐにお電話やメールをいただいていたので安心してお任せできました
・いつでも笑顔で、とてもやさしい方でした（不動産業界には珍しいタイプ笑）

結果的に、希望額で（減額・値引きなし）で売却することができました。1年かかりましたが、最初から田実さんにお願いしておけば心が擦り減らなかったし、無駄な時間や労力を使わなくてもよかったなと後悔しています。

家の売却は不測のことも起こりますし、買い主様のタイミングもあります。うまくいかないことが当たり前なのかもしれませんが、だからこそ、田実さんのような「常に誠実に」「確実に」「迅速に」動いてくださる方が必要です。

大手だからとか、有名な会社だ、とかではなく、人だと改めて思いました。一緒に、ペースを合わせて歩いて下さってありがとうございました。

お取引を終えて

物件特性により、ローン付けのハードルが高かったのはその通りだったのですが、なにより売主様が愛情を持ってお住まいだったことがご成約の肝だったと思います。販売期間中もわざわざ清掃に来ていただいたり、改善のご提案についても耳を傾けていただきました。

立地が良く、収納は豊富で、また利便性が高い物件でしたので、必ず気に入ってくれる方が現れると思ってあきらめず販売活動を継続しました。

ハードルの高さゆえに、業者への売却を促すことは、もしかするとこの業界では横行しているのかもしれませんが、売主様にも耐えていただき、気を送り続けてくれた結果だと思います。

売主様にも喜んでいただけましたので、弊社としても嬉しいお取引となりました。この度は、誠にありがとうございました。

売却の背景や課題

・今まで住んでいたマンションを手放すことにした
・住みやすく、利便性の高い、愛着のあるマンションだったのでいい方に買ってもらえたら嬉しい
・売却後の不具合の責任問題などが不安なため、できれば仲介業者の保証サービスがあると安心
・購入時は「旧耐震」の建物でも融資の課題はなかったが、時代の流れで銀行の審査が厳しくなっており心配を抱いた
・「旧耐震」を嫌がる仲介会社や、扱ったことがない仲介会社もいて頼れる人がいなかった

売却への道筋

・他社様で売却している期間中は、室内写真が夜に撮られているなどの改善点があったため、明るい午前中に撮影し、公開し直しました。
・ネット系や大手行はもちろんのこと、関東圏の地方銀行や、信用金庫、農協などほぼすべての金融機関にあたり、可能性のある融資先を調査いたしました。
・反響が取れていることから、価格改定せずに販売継続することをご提案しました。
・多少の販売期間は経過したもののご希望の金額でご成約できました。

【業務内容】売買仲介

こんにちは。田実宅建士事務所の田実省二郎です。 今年の冬は幾分あたたかい気がしますね。さて、今回は 「相続 税対策の基本3点」 について、ご紹介します。

■相続対策の指針3点

①相続財産を減らす
②相続財産の評価額を小さくする
③相続税の仕組みをうまく利用する

■基礎控除

相続税は、相続財産の額が基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数) を超える場合、その超える部分が課税対象になるため、相続財産を基礎控除の範囲内に収めることで相続税を回避することができ、そのためには遺言、暦年贈与、民事信託などが有効な場合があります。

■遺言

遺言では、小規模宅地等の特例など相続財産の評価減が指定できるように財産の分割を指定できます。

■暦年贈与

暦年贈与では、年間110万円の贈与税の基礎控除額内で贈与税をかけずに財産を減らすことができます。

■民事信託

判断能力があるうちに信頼できる方に財産の管理を託せる民事信託では、遺言とは 違い、二次相続以降も財産を誰に残すか決めることができます。

※詳細は専門家(税理士)にご相談されることをお勧めします。

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こんにちは。 冬日和が続いて気持ちがいいですね。さて、今回は 「不動産の 遺産分割 換価分割②-」 について、ご紹介します。

■換価分割の名義を誰にするべきか

大きくわけて2つパターンが考えられます。
①売却代金の取得割合で登記する
②便宜的に代表相続人の単独名義で登記する

■①の方法【売却代金の取得割合で登記する】

例えば、相続人の兄弟3人が各3分の1で換価分割後の売却代金を取得するような 場合に、それぞれ3分の1の割合で登記名義を入れる方法です。

・問題点

売主が複数人になってしまうことで、不動産売買の手続きが煩雑になります。売買契 約書も相続人全員の連名が必要になりますし、決済時の立会いも相続人全員揃う 必要があります。

■②の方法【便宜的に代表相続人の単独名義で登記する】

例えば、相続人の兄弟3人が各3分の1で換価分割後の売却代金を取得するような 場合に、代表者の一人単独の登記名義を入れる方法です。 便宜的に代表相続人に名義を寄せて売却手続きを行うことになるため、相続人が 多数いる場合には効果的です。ただし、代表相続人にすべての一存を任せることにな るため、信頼できる相続人がいない場合や不仲の場合には使いにくい側面があります。

・問題点

固定資産税は代表相続人だけに請求がくるため、長期に売り出し場合には注意が 必要です。

※詳細は専門家(税理士)にご相談されることをお勧めします。

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