こんにちは。行きつ戻りつですが、秋らしくなってきましたね。さて、今回は 「不動産の遺産分割 -換価分割-」 について、ご紹介します。

■不動産の相続で共有分割は望ましくないことが多い

共有不動産は将来、利用や処分をするときに、共有者全員の同意を得なえればならないという制約ができます。さらに2次相続、3次相続と続くと、権利者が増え、分割協議や話し合いが円滑に進まないリスクが高まります。

■換価分割とは

不動産を売却して諸経費を差し引いた手残りを分配する方法です。相続人の誰も不動産を利用する意思がなければ、一番公平で問題が起きにくい方法です。注意点としては、相続人全員が所得税の確定申告をして、納付しなければないないことです。また、遺産分割協議書に換価分割である旨を明記しないと、相続人間での金銭の授受として贈与税の問題が生じる恐れがあります。

■空き家の3,000万円特別控除との関係性

この特例は、不動産を相続した相続人がそれぞれ適用を受けることができるので、単独相続よりも複数人で換価分割したときの方が税金の負担軽減効果がより大きくなります。

※詳細は専門家（税理士）にご相談されることをお勧めします。

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こんにちは。まだまだ暑い日が続きますね。さて、今回は「同居していな くても小規模宅地の適用はできるか?」（通称、家なき子特例）について、ご紹介します。

■相続税の小規模宅地の特例とは?

被相続地人の土地の相続税評価額を最大で80%減額できる特例のことで す。例えば、被相続人の自宅で地積330m²が上限となり、基本的には、相 続人が配偶者や同居親族などである必要がありますが、特例があります。

■通称「家なき子特例」

配偶者でも同居親族でも生計一親族でもないが、この特例を使える相続 人のことを、税務の世界では「家なき子」と呼んでいます。一言でまとめると、 相続人が「持ち家のない相続人」であることを要件とすることから、このよう に呼ばれるようになったようです。

■要件は?

主要なものとして「被相続人と同居していた相続人がいない状態で相続が 発生し、その土地を相続した相続人は、相続開始より3年前から本人の持 ち家に住んでいない」ことがあります。なお、「家なき子」というのはあくまで通 称なので、親兄弟のように子でない相続人でも要件を満たせば適用可能で す。その他の要件があるので、この限りではありません。

※詳細は専門家(税理士)にご相談されることをお勧めします。

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こんにちは。ゲリラ豪雨が毎日のことですね。幾分暑さが和らいた気がします。さて、今回は「相続登記義務化」について、ご紹介します。

■令和6年4月1日から相続登記が義務化、なぜ？

所有者不明の土地が全国で増加し、環境悪化・不動産流通が促進されないなどの理由から、これを解決するために任意だった相続登記が義務化されることになりました。

■具体的には？

不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、法務局に申請する必要があります。なお、正当な理由がないのに行わない場合は、過料が科される恐れがあります（10万円以内）。なお、令和6年
4月1日より前に相続した不動産も義務化の対象ですが、3年間の猶予期間があります。

■遺産分割が難航する場合は？

早期の遺産分割が難しい場合には、「相続人申告登記」という手続きをして、義務を果たすことができます。具体的には、戸籍などを提出して、自分が相続人であることを申告する手続きになります。

※詳細は専門家（司法書士・土地家屋調査士）にご相談されることをお勧めします。

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桜新町「桜神宮」のお守り

こんにちは。猛暑猛暑、、、が続きますね。私はハッカ油で涼を取ります。さて、今回は「空き家の3,000万控除」について、ご紹介します。

■空き家の3,000万円特別控除とは

母(父）などが一人で住んでいた住居（マンションは適用外）を相続して空き家になったものを売却する場合に、譲渡所得から3,000万円（もしくは2,000万円）を控除できる制度です。耐震性の低い建物の放置を防ぐという制度の目的があります。

■主要な適用要件

①相続開始前一人で居住していた
②1981年5月31日より前に建築された区分所有建物以外の建物(=戸建て)
③相続した日から3年以内の売却
④2027年末までの売却
⑤1億円以下の売却価格
⑥引き渡した翌年2/15までに取り壊しするか耐震リフォームを完了させること
※主要なもののみ記載。その他の要件もありますので、必ず専門家にご確認ください。

■適用できないケースは？

例えば、ずっと空き家である必要があるため、相続開始後賃貸した場合は適用できません。土地・建物を両方相続する必要があります。建物は相続したけど土地は生前贈与により取得していた場合は適用できません。その他親族間や同族会社への売却も適用外となります。

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挿し木に成功したベンガレンシス

こんにちは。湿度の高い季節になりましたね。さて、今回は「取得費の推計」について、ご紹介します。

■売却に伴う取得費の推計について

相続した不動産を売ろうと考えている。親が何十年も前に買ったものなので、当時の契約書も残っていない。取得費5%として高い税金を払うのは、できれば避けたい。生前に「5千万円で買った」と話していた記憶があるが、取得費5千万円にしてよいか？

■空き家の3,000万円特別控除とは

平成12年の判決で、国税当局が、（一財）日本不動産研究所が好評する市街地価格指数を用いて取得費を計算し、国税不服審判所がその方法に妥当性を認めています。

■指標以外の推計材料は？

推計値の合理性を判断する材料は多ければ多いほどよいです。例えば、「当時のメモ書き」「預金の出勤記録」「分譲当時のパンフレット」『登記簿に記載された抵当権設定額」などが考えられます。

まとめとして、、、

取得費の推計を頭から否定するものではなく、合理性があれば認められる可能性があるということです。ただし、否認されれば過少申告加算税が加算される場合がありますので、必ず不動産税務取引の経験が豊富な税理士先生への相談しましょう。

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鳥越祭り本社神輿渡御（担ぎました）

こんにちは。暖かく活動的な季節になりましたね。さて、今回は「管理不全空き家」について、ご紹介します。

■管理不全空き家とは

「管理不全空き家」とは、「特定空き家」（=特にひどい状態の空き家）より建物ダメージは少ないが、このまま放置するといずれ「特定空き家」になる可能性がある空き家のことを指します。2023年度12月に法改正が施行され、新たに分類された空き家の定義です。

■固定資産税の負担はどうなる？

固定資産税と都市計画税には「住宅用地の特例」があり、建物があれば敷地面積に応じて通常の1/6もしくは1/3に軽減されますが、管理不全空き家もしくは特定空き家と行政(区）が判断し、助言・指導、勧告に従わない場合に優遇措置から除外されてしまいます。

■対策は？

空き家バンクに登録する、空き家の管理代行サービスを利用する、売却するなどが考えられます。なお、売却の場合は、「空き家の譲渡所得の3,000万円控除」を利用することが可能です。※一定の要件があります。

まとめとして、、、

空き家の半数以上の理由が相続による取得と言われています。
相続後の早めの売却には税控除を設けるなど、国として促進する制度が敷かれていますので、活用するのも一案です。

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ハルゼミ5月鶏冠山(黒川山)にて