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代表のキャリア・専門性について

キャリアについて

代表、田実省二郎の経歴をお話します。私は、独立する以前は、13年間一つの企業で経験を積んでまいりました。

2002年に入社して最初に配属されたのは、東京都内市部の土地活用(収益不動産の建築を軸にした資産運用提案)事業部でした。クライアントの8割は地主さんでした。提案内容のほとんどが相続税を減らすために借り入れ効果を期待して行う”賃貸用不動産の建築”です。

クライアントの所有する複数箇所の不動産を、①収益性を高めるもの、②処分(売却)してよいもの、③現状維持のもの、という風に区分けし、資産背景に応じた運用方針を決めて提案する業務でした。この経験は、資産家の方が抱える税の課題について知ることができ、今の自分の専門性を支える大きな礎になっています。

4年目からは自ら希望して、生まれ故障である名古屋市へ転勤希望を出して異動することになりました。その当時、勤務先の会社は、首都圏の勢力が急拡大しており、これ以上郊外へと営業エリアが広がることを避けたかったからです。入居ニーズが低い土地に建築提案するモチベーションが維持できないと予想したからです。「故郷に錦を飾りたい」という思いを持ったことも覚えています。

知名度の低い地方の部署ではマルチタスクが必要とされました。あれもこれも、建築も仲介(売買・賃貸)も管理も、と役割を求められましたが、そのために幅広い経験ができた期間でした。

首都圏よりも地方の方が、金融機関(都銀・地銀・信金)との付き合いが濃く、紹介によって企業経営者や実業家、資産家系の不動産コンサルや、企業保有不動産の活用提案を手がけさせてもらうことも多くありました。

また、中部地方がようやっと日の目を見たと言っても過言ではない程に土地相場が高騰した時期でもありました。不動産証券化(REITの隆盛)を背景に、国内外様々なファンドがマンション用地を探していた時期です。そのため、ファンド相手に事業用地の仲介やそして自社自身でも仕入れを行っていたので、事業計画の立案・実行、既存物件の資産査定(デュー・デリジェンス)を日々行っていました。

2009年の途中で東京へまた戻ることになりました。リーマン・ショックのあおりで中部経済の不動産ニーズが下がった影響が大きく、東京へ戻り、投資用物件の売買仲介専門部署に配属となりました。商業ビル、賃貸マンション1棟ものの売買仲介を担当しましたが、物件を仕入れることが主業務のためこの時期は、数多くの物件の視察に行きました。そのお陰で東京都内を中心に千葉・神奈川・埼玉の土地勘を実際の足で感じることができた時期です。

2012年からは仲介総合(賃貸・売買)店舗の店長となり、売買仲介のプレイヤー兼賃貸スタッフのマネジメントを学ぶ機会となりました。それまで賃貸マンションの運営について、企画(机上)で携わることが多かったのに対し、現場でトライ&エラーできた貴重な経験です。今、私が管理会社としてリーシングマネジメントの施策手段を複数行えるのはこのときの現場経験がとても大きいと感じています。

専門性

当社の専門分野は、不動産運用のマネジメントです。不動産課題の解決方法は、10人(社)いたら、10通りの方法があります。

住まいを賃貸のままでいるか購入するべきかの判断は、例えばその方の親が持ち家であるか、その方の兄弟(姉妹)はどこで何をしているかなど状況によって、的確な答えが変わります。また、不動産の処分(売却)の判断は、その立地の潜在需要とオーナーの資産背景(現金化の必要性)によって変わります。なぜなら、その不動産を処分せずに15〜20年賃貸に出したら、売却益を超えるからです。

企業経営においても、不動産は極めて重要な関係です。不動産を活かすことで、本業の利益を拡大させることもできますし、本業を支える不動産の活用もあります。やはり各企業それぞれの状況やその時の社会トレンドによって、最適な選択は異なってきます。

通り一遍の回答には価値がないと考え、オーダーメイドのソリューションを約束します。

PM(不動産経営管理)業務

賃貸不動産(主に賃貸マンション)の運営管理を物件オーナー様に代わって行います。
基本的に、①退去を防ぐ②空室期間を短くする③支出を減らす
これら3つを満たす方法を軸にして運営していきます。

不動産顧問業務

主に複数の物件をリース(賃借)している、事業法人様がクライアントです。拠点で起こるあらゆる問題(交渉事・法解釈)について顧問の立場で助言します。

①リーガルチェック:賃貸借契約書・更新契約書・覚書など種々の合意書類について、クライアント様と同じ立場で精査・助言します。

②交渉助言:賃貸借更新時の値上げ要求や退去時の原状回復費用負担など不動産業者からの要求に対し、正しく処理するための助言をします。弁護士法に触れない範囲で代理交渉や面談同行も行います。

テナント・店舗探し代行業務

クライアント様を代理して、出店(移転)テナントを探し、商談に乗せる業務です。不動産業者が扱う流通物件ではなく、未公開物件を、現地に赴き、直接交渉して商談に乗せ、折衝・契約締結まで行います。