toggle
2020-04-10

なぜ優良テナント物件は情報が公開されずに決まってしまうのか?


いい立地のテナント物件は、なぜ公開されずに決まってしまうのでしょうか?なぜ公開されないのかについて触れ、それを踏まえて行うべき行動についてお話したいと思います。

取り扱い元の業者が情報を隠してしまうから

ひとくくりに不動産業といっても、賃貸系・売買系・開発系など複数の分野があります。賃貸系の中でも、仲介専門・管理会社などと分かれますが、空き店舗を扱うことが多いのが、”賃貸仲介”を専門に行っている業者です。

仲介を専門にシている業者の、主な売上は”仲介手数料”です。仲介手数料を稼ぐには、①取引件数を増やすこと ②取引金額を大きくすること(低額物件より高額物件) ③1件単価を上げること が挙げられます。

業者が優良物件情報を隠してしまう理由の大部分が、③に影響します。仲介で発生する報酬は、貸主と借主の双方から受け取ることができる(現状、受け取っている)ため、優良物件情報を仕入れた業者は、自社で借主まで決めて、成約させることを考えます。

本来、その物件は物件所有者から募集を預かったもののため、仲介業者都合で公開範囲を限定することは、機会損失であり利益相反行為です。しかし、物件所有者は、どの範囲まで情報を公開をしているかは、確認することができないため、このようなやり方が今でも普通になっています。

前のテナントが退去したときには次のテナントが決まっている

住宅の賃貸借契約とは異なり、店舗や事務所の契約では、借主からの解約予告の期間を長く取り決めていることがほとんどです。

3ヶ月から半年前の解約予告が通常ケースですが、従前のテナントが営業中のままで募集されることが多いです。

従前のテナントが営業中に、閉店情報を出すことは、客足に影響が出かねません。そのため、情報を公開せずに、水面下で物件を募集することになります。

水面下とは、その情報を扱っている不動産業者から、特定の借主候補へ知らせる方法であり、不特定多数の人が目にする媒体(広告)に出さない方法です。

優良物件情報を得るためにすることは?

まず、情報の持っている業者から紹介を受ける確率を増やすことです。そのためには、出店したい希望のエリアで”店舗の賃貸仲介”を数多くやっている業者を知って、複数あるのであればすべてにコンタクトしておくことです。

次に、フットワークの軽い不動産業者を味方につけて、具体的に出店したい物件のオーナーにアプローチしてもらうことです。

具体的には、「この建物の中で空き物件がでたら、借りたい先がいるので教えて下さい」ということを、不動産業者から行ってもらうことです。

しかし、不動産仲介業者は、今現在”賃貸物件となっているもの”を決める動きしか行いませんので、見込みの薄いアプローチ活動を敬遠してしまう傾向にあります。

自ら登記簿謄本を取得して所有者にアプローチすることも可能ではありますが、オーナー自身は直接営業に来られることに慣れておらず、話が通じないことも多いかと思います。

最後に大切なことですが、不動産業者も多くの案件を抱えています。そして、日々慌ただしい業界であるため、やはり長期的な案件に対しては、消極的になってしまうものです。

したがって、店舗物件は業者任せにせずに、自分で決めるという意識をもって臨むことが一番大切です。

弊社では、店舗物件をお探しするお客様の代理人となり、物件を探して契約締結まで行う業務を行っております。公開された物件情報には、優良な物件が少なく非公開の物件を探してくることが、早期に見つける鍵となります。


関連記事