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2020-04-03

”オフィス店舗複合ビル物件”を見つけるために行ったアプローチのポイント3つ


■ この記事はこのような方のために書いています。
⇒ オフィス店舗複合ビルの”店舗部分”に空き物件を探している方。
● この記事を読むと以下のことが分かります。
⇒ オフィス店舗複合ビルの”空き物件”を探す方法やアプローチ手段がわかります。

パレスサイドビルへの出店のお手伝いをさせていただいた時、弊社はどのようなアプローチを行ったのかをまとめました。店舗探しをする方の参考になればと思います。

オフィス系メジャー業者への物件依頼

まず、ビル案件の空き情報は、一部の大手仲介業者しか情報を扱っていない市場です。弊社がまず行ったのは、主要なオフィス系仲介会社への”物件リクエスト”です。

各社ウェブサイトには、問い合わせページがありますので、フォームから希望条件を記入して問い合わせる、というとても基本的なアクションです。

当案件では3社にリクエストし、3社すべてからリアクションがありましたが、3者のうち1社は、当社の希望に対して難しいと感じたのか、明らかに今後も探す感じは受け取れませんでした。

基本的に、仲介会社は借主の希望するリクエストに対して、長期に渡って探し続けることを好みません。借主というよりも、空き物件を決める戦略を軸にして行動していますので、致し方ないことです。

3社のうち、ある会社の担当者さんは若かったですが、弊社のリクエストに対してとてもフットワーク軽く対応してくれる方でした。私はこの方なら物件をきっと見つけてきてくれるだろう、と感じました。

実は、物件リクエストをしても、その担当者に”難しい案件だ”と思わせてしまうと、その後パタリと物件紹介がされなくなってしまいます。したがって、3社に声を掛けて対応が悪ければ、他の業者にも声をかけることを考えます。

トップシェア大手3社に相談する→うち1社しか積極的でない→準大手にも声をかける、といった風に、状況次第で相談する業者を増やすことが必要です。

物件が出てこなければ、イメージに近いエリアを歩いてみる

仲介会社へ相談してなかなか思うような物件が見つからない場合は、希望する物件がありそうなエリアを特定して、実際に歩いてみることです。

当案件のクライアント様の希望条件は、①都心3区 ②駅直結もしくは地下鉄出入り口から見える路面店 ③オフィス街 というものでした。

都心3区の”駅直結ビル”で真っ先に思い浮かんだのが、ATT(赤坂ツインタワー)でした。ATTなら、希望条件の①〜③をすべて満たすので、空き物件さえあればきっと気に入ってくれるだろうと考えました。

現地に行ってみると、案外空き区画が見つかるもので、ラッキーなことに地下鉄駅からATTのビルに上がる地下フロアに利用していない店舗を見つけることができました。

空き区画を見つけましたが、現地に募集看板が出ているわけではないので、問い合わせ先がわかりません。このような場合は、ビル全体を運営もしくは管理している会社にアプローチするしかありません。

基本的には、運営会社へ正面アプローチが定石です。運営会社へのアプローチが難しければ、仲介会社へ物件を指定して、募集物件でないかを確認してもらうように依頼します。

当案件の場合は、正面突破で担当部署までたどり着くことができましたので、その後物件内見まで進めることができました。しかし、結果的には、地下鉄駅に通じる地下階であるがために、B工事の消防設備工事が1,000万円以上かかることがわかり、クライアント様の計画する事業規模にはマッチしないため、断念することになりました。

しかし、このように実際に歩いてみることで、案外探し当てることができるものです。仲介会社からの物件紹介が一段落してしまって、希望の物件が出てこない場合は、イメージのエリアを視察することです。ぜひやってみてください。

仲介担当者にイメージをわかりやすく伝えること

物件探しの初期段階は、当方(クライアント様)の希望イメージと仲介担当者の頭の中を、一致させることがとても大切です。

こちらの求める物件イメージが、正確に仲介担当者に伝わっているとは限りません。また、イメージばかりが先行して、実際の物件流通市場からかけ離れた物件条件である場合もあります。

このような場合は、今の流通市場に、希望物件を歩み寄らせるしかありません。無いものはないので、ある物件の中で探す、ということです。

具体的には、「オフィスが集積する都心3区」という条件に固執しすぎると、赤坂・新橋・丸の内などに限られてしまいます。しかしそのエリアで駅直結や駅至近の路面物件を探すことが、とてもハードルが高いことです。

例えば東京駅の”丸ビル”に入居したいと思ったとしても、賃料も高いし、他にも入居したいオファーは多いし、オーナーが求めるテナント像に当方の業態が合わなければ、出店することはできません。

したがって、物件が出てこない場合は、エリアを多少広げて探すほかありません。このような場合に、物件担当者に希望物件のイメージがしっかりと共有できていれば、希望に近い物件をネットワークを駆使して探してくれるようになります。

ここで大切なのは、こちらの考える「希望物件イメージ」を仲介担当者さんと同じレベルにしておくことです。イメージさて正確に把握してもらえれば、仲介会社としては、付きあいのあるオーナーに物件がないかと働きかけてくれるようになります。

こうやって見つかったのが、パレスサイドビルでした。竹橋駅はターゲット駅としてはピックアップしていなかった駅でしたが、周辺に企業が多い立地であり、また駅直結ビルでもあり、決定することになりました。

まとめ

オフィスビルや商業ビルに入居したい場合は、まず主要仲介大手に物件リクエストをしましょう。それと平行して、希望のエリア(駅)を歩いて、空き区画がないか確認する。

これを継続していれば、すぐにとはいきませんが、必ず物件を見つけることができます。


営業さんから、継続して物件紹介をしてもらうために、心がけるべきことをマンガ形式で紹介しています。よければこちらも参考にしていただければと思います。


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