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2019-10-07

コンビニ跡地をテナント物件として借りたい!これから空き物件になりそうなコンビニの特徴4つ

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■今回の記事はこんな人のために書いています
⇒郊外(ロードサイド)型の空き物件を探している方。
◎今回の記事を読むと以下のことが分かります
⇒ロードサイド店舗(とくにコンビニの閉店物件】を探す方法の手順とポイント4つがわかります。

平成最終年度(2018年度)のコンビニ業界は、店舗の統廃合に一段落がついた年だったですね。とくにファミリーマートに関しては2018年度の閉店数は2000店舗超と驚く数字です。同社の閉店数は一時的なものですが、閉店は今後も続いていく業界です。

なかでもロードサイド型の店舗は街を見渡していると閉店してしまって別なお店になっている事例をよく見かけます。

神奈川県内某所 旧ファミリーマートからドミノ・ピザへ変更している事例
神奈川県内某所 旧ファミリーマートからドミノ・ピザへ変更している事例
東京都内某所第一京浜沿い 旧コンビニ(ブランド不明)から中古車販売店へ
東京都内某所第一京浜沿い 旧コンビニ(ブランド不明)から中古車販売店へ

そこで今回はロードサイドに空き物件を探している方が、今後出てくるであろうコンビニ跡地物件を誰よりも早く見つけるためのポイントについて4つお話したいと思います。

1 マクロ情報から当たりをつけておく

コンビニ大手4社の2019年度の出店計画をまず知りましょう。
▼セブンイレブン:出店850店・閉店750店・純増100店
▼ファミリーマート:出店285店(立地移転210店)・閉店400店・純増100店
▼ローソン:出店600店・閉店700店・純増700店
▼ミニストップ:出店40店・閉店200店・純増-160店
2019.4.12 流通ニュースから要約して引用

まず驚くことが閉店の数です。業界の雄セブンイレブンでさえ750店の閉店を計画しています。ファミリーマートの統廃合は一巡した感がありますが、セブンイレブン・ローソンは合わせて約1400店舗が閉店します。

いわずもがな1400物件が賃貸物件として貸し出されるかあるいは処分や建て替えなどの対象になるわけですから、探している方にとってはチャンスと言えますね!ミニストップに至っては減少トレンドですから、探しているエリアにあればマークしておくか、不動産業者に声をかけておくのがよいでしょう。

セブンイレブン・ローソンで不採算そうな店舗もしくはミニストップをマークしておきましょう。この中から閉店対象になりそうな見極めポイントについて次からお話します(あくまでわたしの見立てですのでご参考までに)。

2 駐車場台数が10台未満のコンビニ

ロードサイド型のコンビニはどんどんと大型化してきています。女性でも停めやすいこと、大型トラックでも入りやすいレイアウトにするためです。

10台未満の店舗は閉店する可能性がとても高いと言えます(駅前立地、歩行者が多い立地は除きます)。次のようなコンビニです。

駐車台数が少ないコンビニ店舗例
店舗前にしか止められず十分な転回スペースがない

このようなコンビニレイアウトですが以前は普通でした。間口が広いため進入に問題はありません。道路から道路切り下げ(進入路)から店舗敷地へ進入して例えばそのまま頭から店舗に向かって駐車。この場合買い物後に車を出す時にバックしなければなりません。

バックしながらハンドルを着れば前が膨らんで隣の車にぶつかるかも、という心配が残ります。

反対に入店時に切り替えしてバックで駐車という場合もありますが、正面から別な車が入店してきてすぐに転回できない、、、など。そもそもコンビニに寄るときは要件をちゃちゃっと済ませてしまいたいのに駐車で手こずってはなりません。

特に女性のドライバーは広く停めやすい駐車場があるコンビニを選びます。またドライバー(特に物流系は車両が大きい)が停めやすいほどの十分なスペースがあるか、が来店に影響します。

このようにロードサイド型のコンビニエンスストアで駐車台数キャパが10台未満のものは”コンビニ”を運営する上ではすでに競争力が低くなっている、と言わざるを得ません。

3 イートインスペースがない

最近のコンビニは”イートインスペース”が時流のようです。コンビニ設置のコーヒーがとてもおいしくなり、喫茶店やスターバックスなどのカフェにいかなくともおいしいコーヒーが飲めるようになったことが大きいでしょう。

また、田舎のコンビニではイートインスペースが近所の方とのコミュニケーションの場になっているケースも見かけます。

店舗の統廃合が進んでいるこの数年でリニューアルをしていない店舗は閉店する可能性が高いと言えます。店内が暗い・トイレが汚いなどこの数年で投資がされていない店舗はチェックしておくのがよいでしょう。

4 立地条件がわるいコンビニ

一般的にロードサイド店は”交差点の前より交差点過ぎた角””カーブ内側よりカーブ外側”の立地がよいとされています。

受け角の説明
交差点通行量が多い道路の信号過ぎた方が良いとされる

この例で言うと店舗Bは”受け角”と言われ、Aよりも心理的に入りやすい土地と言われています。

これは交差点に信号がある場合、店舗Aでは信号待ちの車によって出たい時にすぐ出られない、という思いがよぎりここに行こうという意思が弱まってしまうからです。一方Bの立地ではこの場所に車が滞留することは少ないですから、その不安を抱かないことになります。

またカーブではドライバーは外側に目線が行くと言われています。そのためカーブの途中内側にある立地より外側立地の方がお客が入ってきやすいと言われています。

まとめ

以上4点を踏まえてターゲットエリアのロードサイド型店舗をウォッチしていると、お客の入りが悪い店舗がみつかってくる!と思います。

コンビニがつぶれるなら他の業態もダメなのでは!?という反論が聞こえてきそうですが、コンビニは競争が熾烈です。200m先によりやすい別ブランドがあればそれで事足りる、というケースが多い業態でしょう。

したがって、その地域に必要とされる店舗(マッサージ店・歯医者・デイサービスなど)の立地としては好条件に十分なり得ると思います。

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